상가나 오피스텔과 같은 집합건물에서는 관리비, 관리업체 선정, 관리인 선임, 총회 절차를 둘러싼 분쟁이 자주 발생합니다.
처음에는 “관리비가 왜 이렇게 많이 나오는지”, “누가 관리인을 정했는지”, “총회가 제대로 열린 것인지”에 관한 의문에서 시작되지만, 시간이 지나면 총회 무효, 위임장 진정성, 관리인 직무정지, 업무상배임·횡령 의혹까지 번질 수 있습니다.
특히 상가 관리단 분쟁은 단순한 감정싸움으로 접근하기 어렵습니다.
총회 소집 절차, 의결권 산정, 위임장 효력, 관리인의 권한 범위, 관리비와 공사비의 흐름에 따라 결론이 달라질 수 있기 때문입니다.
본 글에서는 상가 관리단·집합건물 분쟁에서 문제 되는 관리인 선임, 총회 무효, 위임장과 임차인 의결권, 자료열람, 직무정지 가처분, 관리업체 선정 문제를 중심으로 살펴보겠습니다.
⸻
■ 관리단 분쟁은 구분소유자 확인에서 시작됩니다
집합건물법 제23조 제1항은 이렇게 정하고 있습니다.
“건물에 대하여 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원으로써 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다.”
즉 관리단은 누가 별도로 만든 임의단체가 아니라, 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원으로 당연히 성립하는 단체입니다.
따라서 관리단 분쟁의 출발점은 “누가 구분소유자인가”입니다.
상가를 실제로 운영하는 사람은 임차인일 수 있고, 관리비를 실제로 내는 사람도 임차인일 수 있습니다.
그러나 관리단의 기본 구성원은 구분소유자입니다. 임차인이 영업을 하거나 관리비를 낸다는 사정만으로 언제나 구분소유자와 같은 지위에서 의결권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다.
총회가 문제 되는 사건에서는 먼저 등기부, 소유자 명부, 임대차계약, 실제 점유관계, 위임장을 확인해야 합니다.
총회장에 누가 많이 왔는지가 핵심이 아니라, 누가 적법하게 의결권을 행사했는지가 핵심입니다.
⸻
■ 관리인 선임은 사람 수와 의결권을 모두 맞춰야 합니다
집합건물법 제24조 제1항은 이렇게 정하고 있습니다.
“구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.”
같은 조 제3항은 이렇게 정하고 있습니다.
“관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.”
관리인은 관리단을 대표하고 관리단 사무를 집행합니다.
관리비 집행, 관리업체 계약, 공사계약, 자료공개, 총회 소집, 소송 진행까지 모두 관리인의 권한과 연결됩니다.
따라서 관리인 선임 결의에 하자가 있다면 이후 관리단 운영 전체가 흔들릴 수 있습니다.
▶ [A&P 승소사례] 상가 관리단 분쟁에서 임시관리인 선임이 인정된 사례 (클릭)
이때 가장 중요한 조문은 집합건물법 제38조 제1항입니다.
“관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.”
일반결의는 원칙적으로 구분소유자 수의 과반수와 의결권의 과반수를 모두 충족해야 합니다. 둘 중 하나만 충족해서는 부족할 수 있습니다.
예를 들어 구분소유자가 40명이고 의결권 지분 합계가 100이라고 하겠습니다.
관리인 선임이 일반결의 사항이라면 원칙적으로 구분소유자 21명 이상이 찬성해야 하고, 그 찬성자의 의결권 지분 합계도 50을 넘어야 합니다.
25명이 찬성했더라도 그들의 의결권 지분 합계가 45라면 의결권 과반수 요건이 문제 될 수 있습니다.
반대로 의결권 지분 60을 가진 소수 구분소유자가 찬성했더라도 찬성한 구분소유자 수가 과반수에 미치지 못하면 역시 문제가 될 수 있습니다.
한 사람이 여러 호실을 가진 경우도 자주 다툽니다.
집합건물법 제37조 제1항은 이렇게 정하고 있습니다.
“각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다.”
여러 호실을 가진 사람은 의결권 지분이 커질 수 있습니다. 그러나 구분소유자 수를 계산할 때 그 사람을 호실 수만큼 여러 명으로 볼 수는 없습니다.
예를 들어 A가 상가 10개 호실을 가지고 있다면, A의 의결권 지분은 커질 수 있습니다. 그러나 구분소유자 수 계산에서 A를 10명으로 볼 수는 없습니다.
서울고등법원도 관리단집회 의결정족수 판단에서 구분소유자와 구분소유권은 구별되고, 한 사람이 여러 개의 구분소유권을 가진다고 해서 자연적 의미의 구분소유자 숫자가 증가하는 것은 아니라고 보았습니다(서울고등법원 2011. 7. 21. 선고 2010나65841 판결 참조).
따라서 총회 결의가 유효한지 검토하려면 구분소유자 수 산정표와 의결권 지분 산정표를 함께 확인해야 합니다.
⸻
■ 위임장 한 장이 총회 결과를 바꿀 수 있습니다
관리단 총회 분쟁에서 실제로 가장 자주 문제 되는 자료 중 하나가 위임장입니다.
관리인 선임, 관리인 해임, 관리업체 선정, 관리규약 변경과 같은 안건은 회의록상으로는 가결된 것처럼 보일 수 있습니다. 참석자 명부, 위임장, 서면결의서가 모두 있는 경우도 많습니다.
그러나 법적 분쟁이 시작되면 위임장 한 장 한 장을 다시 확인하게 됩니다.
해당 총회에 관한 위임장이 맞는지, 해당 안건까지 위임한 것인지, 과거 위임장을 재사용한 것은 아닌지, 위임자가 총회 당시 실제 구분소유자였는지, 임대인과 임차인이 중복으로 의결권을 행사한 것은 아닌지가 문제 됩니다.
예를 들어 찬성표가 22표였는데, 그중 2표가 과거 총회 위임장을 재사용한 것으로 보이고, 1표는 총회 당시 이미 임차인이 전출해 점유자 지위가 없었다면, 찬성표가 19표로 줄어들 수 있습니다.
이 경우 구분소유자 과반수 요건이 무너질 수 있습니다.
의결권 지분도 마찬가지입니다. 찬성 지분이 52로 산정되었더라도 특정 위임장이 무효로 판단되면서 48로 낮아진다면 의결권 과반수 요건이 문제 될 수 있습니다.
회의록에는 “가결”이라고 적혀 있더라도 실제 법정에서는 결의가 성립하지 않았다고 다투어질 수 있습니다.
다만 위임장에 일부 형식상 흠이 있다고 해서 언제나 무효가 되는 것은 아닙니다.
서울고등법원은 위임장 양식에 본인확인서류 첨부가 기재되어 있었더라도, 관리규약에 반드시 본인확인서류를 제출해야 한다는 규정이 없다면 다른 기재와 정황으로 위임의 진정성이 확인되는 이상 본인확인서류 미첨부만으로 위임장에 의한 의결권 행사를 무효로 볼 수 없다고 판단했습니다(서울고등법원 2011. 7. 21. 선고 2010나65841 판결 참조).
결국 위임장 사건은 양쪽 모두 자료로 다투어야 합니다.
무효를 주장하는 쪽은 위임장의 재사용, 총회 특정 부재, 의안 불일치, 중복 제출, 진정성 문제를 구체적으로 특정해야 합니다.
방어하는 쪽은 구분소유자의 실제 의사, 위임장 작성 경위, 해당 총회와 안건에 대한 위임 의사, 원본과 확인자료를 정리해야 합니다.
⸻
■ 임차인 의결권은 총회 당시 실제 관계를 기준으로 봐야 합니다
상가에서는 임차인이 실제 영업을 하는 경우가 많습니다.
그래서 총회 때 임차인이 참석하고, 위임장을 제출하거나 의결권을 행사하는 일이 자주 발생합니다.
그러나 임차인이 영업 중이라는 이유만으로 언제나 독자적으로 의결권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다.
집합건물법 제24조 제4항은 관리인 선임·해임과 관련하여 이렇게 정하고 있습니다.
“구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다.”
따라서 임차인 의결권 문제에서는 총회 당시 실제 임대차관계가 있었는지, 실제 점유 중이었는지, 구분소유자의 승낙이 있었는지, 구분소유자가 직접 의결권을 행사하겠다고 통지했는지, 임대인과 임차인이 중복으로 의결권을 행사했는지를 확인해야 합니다.
임차인이 이미 전출했거나 임대차가 종료되었는데도 의결권을 행사했다면 문제가 될 수 있습니다.
반대로 임차인이 실제 점유 중이고 구분소유자의 승낙 아래 의결권을 행사한 경우라면 일률적으로 배제하기 어렵습니다.
결국 임차인 의결권은 “임차인이냐 아니냐”만으로 판단할 수 없습니다. 총회 당시 실제 관계와 구분소유자의 의사를 기준으로 검토해야 합니다.
⸻
■ 총회는 소집통지부터 회의록까지 모두 증거입니다
관리단 총회는 단순히 사람들이 모였다는 사실만으로 적법해지는 절차가 아닙니다.
집합건물법 제34조 제1항은 이렇게 정하고 있습니다.
“관리단집회를 소집하려면 관리단집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 다만, 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있다.”
따라서 총회가 문제 되는 사건에서는 소집권자가 적법한지, 소집통지가 제때 이루어졌는지, 목적사항이 구체적으로 기재되었는지, 실제 결의한 안건이 통지된 안건 범위 안에 있는지를 확인해야 합니다.
예를 들어 “관리단 운영의 건”이라고만 통지한 뒤 현장에서 관리인 해임, 신규 관리인 선임, 관리업체 선정, 고액 공사계약까지 처리했다면 다툼이 생길 수 있습니다.
구분소유자는 어떤 안건이 다루어지는지 알아야 참석 여부와 의결권 행사 여부를 결정할 수 있기 때문입니다.
총회 현장에서는 의장 선정도 문제 됩니다.
규약에 의장 규정이 있는지, 기존 관리인이 의장을 맡을 수 있는지, 임시의장 선출이 필요했는지, 의장이 위임장 검수·발언권·표결 방식·퇴장 처리에 편파적으로 관여했는지를 살펴보아야 합니다.
현장에서 고성이 오가고 경찰이 출동하는 경우도 있습니다. 그러나 중요한 것은 감정 대응이 아니라 증거 정리입니다.
소집통지서, 참석자 명부, 위임장 원본, 서면결의서, 녹취, 영상, 회의록, 의결권 산정표, 경찰 출동 기록을 확보해야 합니다.
총회 무효 사건은 현장의 인상만으로 판단되는 것이 아니라, 자료와 숫자를 기준으로 다투어지는 경우가 많습니다.
⸻
■ 서면결의도 실제 의사와 정족수를 확인해야 합니다
상가 관리단 분쟁에서는 총회뿐 아니라 서면결의도 자주 문제 됩니다.
총회를 열기 어렵거나 현장 충돌이 예상되거나 구분소유자가 여러 지역에 흩어져 있는 경우 서면결의가 활용됩니다. 그러나 서면결의라고 해서 정족수 판단이 사라지는 것은 아닙니다.
집합건물법 제41조는 관리단집회 결의사항에 관하여 일정한 요건을 갖춘 서면 또는 전자적 방법에 의한 합의가 있으면 관리단집회의 결의가 있었던 것으로 보는 구조를 두고 있습니다.
문제는 그 서면이 실제 의결권자의 진정한 의사인지입니다.
안건이 명확히 기재되어 있는지, 찬반 의사가 특정되어 있는지, 작성일과 제출일이 확인되는지, 서명 또는 날인이 있는지, 같은 사람이 여러 장을 제출한 것은 아닌지, 임대인과 임차인이 중복 제출한 것은 아닌지를 확인해야 합니다.
서면결의는 현장 충돌이 없어 조용해 보일 수 있지만, 오히려 나중에 더 크게 다투어지는 경우도 있습니다.
내용이 비어 있는 서면, 포괄적 찬성서, 동일 양식의 대량 제출, 철회 의사 표시, 제출 경위가 불분명한 서면은 모두 분쟁의 대상이 될 수 있습니다.
서면결의의 핵심은 종이가 존재하는지가 아닙니다. 실제 의결권자가 정확한 안건에 대해 본인 의사로 결의했는지입니다.
⸻
■ 관리인의 권한은 보존행위와 관리·변경행위를 나누어 봐야 합니다
관리인의 권한은 집합건물법 제25조에서 출발합니다.
현행 집합건물법 제25조 제1항은 2020. 2. 4. 개정으로 구조가 정비되었습니다. 현재 조문은 관리인의 권한을 “공용부분의 보존행위”와 “공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위”로 나누어 정하고 있습니다.
또한 관리비용과 분담금의 청구·수령 및 금원 관리, 관리단 사업과 관련한 재판상 또는 재판 외 행위 등을 관리인의 권한과 의무로 정하고 있습니다.
이 조문은 관리인에게 모든 권한을 부여하는 조문이 아닙니다. 핵심은 보존행위와 관리·변경행위를 구별하는 것입니다.
보존행위는 공용부분의 현상 유지와 손상 방지를 위한 행위입니다.
누수 보수, 파손된 공용시설의 긴급 수리, 안전사고 방지를 위한 최소한의 조치처럼 현재 상태를 유지하기 위한 행위가 여기에 가까울 수 있습니다.
공용부분을 무단점유한 시설물 철거나 공동사용 상태 회복을 위한 조치도 사안에 따라 보존행위로 평가될 수 있습니다.
대법원은 공용부분이나 대지를 무단점유한 사람에 대한 시설물 철거 및 대지 인도청구가 보존행위에 해당할 수 있고, 그러한 청구를 위해 미리 관리단집회 결의를 거칠 필요가 없다고 본 원심 판단을 수긍한 바 있습니다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2021다292425 판결 참조).
그러나 보존행위라고 해서 무조건 넓게 인정되는 것은 아닙니다.
대법원은 공용부분과 대지의 현상 유지를 위한 보존행위는 관리행위와 구별되지만, 구분소유자가 공용부분과 대지에 관하여 지분권을 행사할 때 그 행사가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 관리단집회 결의를 거쳐야 하는 관리행위로 보아야 한다고 판단했습니다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결 참조).
따라서 관리인이 “공용부분 보존행위였기 때문에 내가 할 수 있었다”고 주장한다고 끝나는 문제가 아닙니다.
관리업체 선정, 장기 위탁계약, 고액 공사, 공용부분 사용방식 변경, 새로운 설비 설치, 통로 구조 변경, 특정 구역의 배타적 사용 허용은 단순 보존행위라고 보기 어려울 수 있습니다.
이러한 행위는 관리행위 또는 변경행위에 해당할 수 있고, 그 경우 관리단집회 결의나 규약상 근거가 필요할 수 있습니다.
실제 분쟁에서는 관리인 측이 “긴급한 보존행위였다”고 주장하고, 반대 측은 “보존행위가 아니라 관리 또는 변경행위이므로 총회 결의가 필요했다”고 다투는 구조가 많습니다.
결국 행위의 명칭이 아니라 실질을 보아야 합니다.
긴급성이 있었는지, 현상 유지에 그치는지, 새로운 비용 부담이 발생하는지, 계약기간이 장기인지, 특정 업체에 이익이 갔는지, 구분소유자들의 사용관계가 바뀌었는지, 관리단에 손해가 발생했는지를 종합적으로 검토해야 합니다.
▶ [A&P 승소사례] 권한 없는 관리행위를 가처분으로 막은 사례 (클릭)
⸻
■ 관리업체 선정은 형식상 입찰보다 실질 경쟁이 중요합니다
관리업체 선정 분쟁은 상가 관리단 사건에서 자주 발생합니다.
겉으로는 경쟁입찰을 한 것처럼 보일 수 있습니다.
여러 업체가 견적서를 냈고, 회의록도 있으며, 선정 결과도 존재할 수 있습니다.
그러나 실제로는 특정 업체를 미리 정해두고 형식만 갖춘 경우도 문제 될 수 있습니다.
핵심은 실질 경쟁이 있었는지입니다.
입찰공고 기간이 비정상적으로 짧았는지, 특정 업체만 준비할 수 있는 조건이 포함되었는지, 비교견적 업체들이 실제 독립된 업체인지, 견적 조건이 동일했는지, 평가기준이 사전에 정해졌는지, 평가표가 사후 작성된 것은 아닌지, 관리인이나 관리위원이 특정 업체와 이해관계를 가지고 있는지를 확인해야 합니다.
형식상 경쟁입찰을 했다는 말만으로 충분하지 않을 수 있습니다.
실질 경쟁 없이 특정 업체에 관리권을 넘겼고, 그 과정에서 관리단에 손해가 발생했다면 민사상 결의 무효, 계약 효력 다툼, 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 사안에 따라 업무상배임도 검토될 수 있습니다.
▶ [A&P 법률가이드] 횡령·배임 고소 전 확인할 것｜형사와 민사 대응 전략 (클릭)
다만 관리업체 선정이 마음에 들지 않는다는 이유만으로 곧바로 업무상배임이 되는 것은 아닙니다.
관리인이 관리단 사무를 처리하는 지위에서 임무에 위배하여 특정 업체에 이익을 주었는지, 그 결과 관리단에 재산상 손해가 발생했는지가 핵심입니다.
⸻
■ 자료열람과 직무정지 가처분은 초기에 함께 검토해야 합니다
관리단 분쟁은 대개 자료를 보여주지 않는 데서 시작합니다.
관리비가 어떻게 쓰였는지, 관리업체가 어떻게 선정되었는지, 총회 위임장이 실제로 존재하는지, 회의록이 제대로 작성되었는지, 공사계약이 적정했는지 확인하려면 자료가 필요합니다.
핵심 자료는 관리규약, 소집통지서, 회의록, 참석자 명부, 의결권 산정표, 위임장 원본, 서면결의서, 관리비 부과·집행 내역, 계약서, 견적서, 입찰자료, 회계자료입니다.
자료열람이 거부되면 총회 무효, 관리인 책임, 관리업체 선정 문제, 업무상배임 여부를 입증하기 어려워질 수 있습니다.
따라서 초기 단계에서 자료열람 요구를 명확히 남기는 것이 중요합니다.
필요하다면 자료열람·등사 가처분이나 본안청구를 검토할 수 있습니다.
다만 자료열람·등사 가처분은 사실상 만족적 가처분 성격을 가질 수 있으므로, 피보전권리와 보전 필요성을 구체적으로 소명해야 합니다.
관리인 선임이 다투어지는 사건에서는 직무집행정지 가처분도 함께 검토해야 합니다.
본안소송만 제기하면 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
그 사이 관리인이 계속 관리비를 집행하고, 관리업체와 계약하고, 공사를 진행하면 나중에 본안에서 결의 하자가 인정되더라도 회복이 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.
직무집행정지 가처분은 관리인의 지위를 최종 확정하는 절차가 아닙니다.
본안 판결 전까지 기존 관리인이 계속 직무를 수행하면 회복하기 어려운 손해가 발생할 수 있으므로, 임시로 직무 수행을 정지시키는 절차입니다.
가처분에서는 관리인 선임 결의에 중대한 하자가 있는지, 그 관리인이 계속 직무를 수행하면 회복하기 어려운 손해가 생길 수 있는지가 중요합니다.
단순히 마음에 들지 않는 관리인이라는 이유만으로는 부족할 수 있습니다. 위임장 문제, 의결권 산정 오류, 소집절차 위반, 관리업체와의 이해관계, 관리비 집행 문제, 자료열람 거부 등 구체적인 사정이 필요합니다.
▶ [A&P 법률가이드] 가처분 신청 대응 가이드｜직무정지가처분까지 정리 (클릭)
⸻
■ 관리단 분쟁은 절차와 돈의 흐름을 함께 봐야 합니다
문제가 된 총회 결의 이후 다시 총회를 열어 같은 내용을 추인하는 경우가 있습니다.
추인은 분쟁을 정리하는 방법이 될 수 있습니다.
기존 결의에 절차상 문제가 있더라도 이후 적법한 절차로 다시 결의하면 분쟁이 줄어들 수 있습니다.
그러나 추인이 항상 모든 하자를 덮어주는 것은 아닙니다.
서울고등법원은 종전 결의에 무효사유가 있더라도 이후 정기집회에서 그 결의를 재확인하는 결의가 있었고, 새로운 결의에 별도의 절차상·내용상 하자가 있다고 보기 어려운 경우 종전 결의 무효확인의 이익이 없다고 보았습니다(서울고등법원 2011. 7. 21. 선고 2010나65841 판결 참조).
반대로 추인 총회 자체에 다시 소집·의결권·위임장 문제가 있거나, 이미 집행된 관리비·공사계약·관리업체 선정에 따른 손해가 남아 있다면 “추인했으니 끝”이라고 단정하기 어렵습니다.
⸻
■ 마무리하며
상가 관리단 분쟁은 한 번 시작되면 관리인 선임, 총회결의 무효, 위임장 효력, 직무정지 가처분, 관리업체 선정, 관리비 집행 문제까지 연쇄적으로 확대될 수 있습니다.
문제가 된 결의를 다시 추인하는 총회가 열리더라도, 추인 총회 자체의 소집절차·의결권 산정·위임장 효력에 문제가 있거나 이미 집행된 관리비·공사계약·관리업체 선정으로 인한 손해가 남아 있다면 단순히 “다시 결의했으니 끝”이라고 보기는 어렵습니다.
따라서 관리단 분쟁에서는 감정적인 대응보다 현재 분쟁이 관리권 다툼인지, 총회 절차 문제인지, 돈의 흐름을 따질 사건인지, 형사고소까지 검토할 사건인지를 먼저 구분해야 합니다.
그 다음 총회 무효, 직무정지 가처분, 자료열람, 손해배상, 형사고소 중 어떤 절차를 우선할지 정리하는 것이 중요합니다.
법률사무소 A&P(에이앤피)는 상가 관리단·집합건물 분쟁 사건에서 관리규약, 소집통지서, 회의록, 참석자 명부, 의결권 산정표, 위임장 원본, 서면결의서, 관리비 집행 내역, 관리업체 계약서, 공사계약서, 견적서, 입찰자료, 회계자료를 함께 검토하여 사건의 쟁점을 정리하고 있습니다.
유사한 문제로 어려움을 겪고 계시다면 혼자 판단하기보다, 초기 단계에서 자료를 정리해 상담을 받아보시기 바랍니다.
법률사무소 A&P가 사건의 구조를 함께 살펴보고, 형사 대응과 민사상 피해금 회수 가능성까지 종합적으로 검토하여 현재 상황에 맞는 대응 방향을 안내드리겠습니다.
📞 방문 상담 예약
032-882-0070
※ 사건의 정확한 파악과 심도 있는 법률 검토를 위해 모든 상담은 방문 상담을 원칙으로 하고 있습니다. 원활한 상담을 위해 반드시 사전 예약 후 방문 부탁드립니다.
※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
법률사무소 A&P
박사훈 대표변호사
