공사를 마쳤거나 상당 부분 진행했는데도 대금을 받지 못하는 상황은 공사업자 입장에서 매우 답답할 수밖에 없습니다.
이미 인건비와 자재비는 지출되었고, 현장은 정리되었는데 발주자는 “공사가 끝나지 않았다”, “하자가 있다”, “추가공사를 요청한 적이 없다”며 지급을 미루는 경우가 많습니다.
반대로 발주자 입장에서도 공사 결과에 하자가 있거나, 약속한 범위와 다르게 시공되었다고 느낀다면 대금을 그대로 지급하는 것이 부담스러울 수 있습니다.
결국 공사대금 분쟁은 어느 한쪽의 주장만으로 판단하기 어렵고, 실제 공사 범위와 완성 정도, 하자 여부, 추가공사 경위, 이미 지급된 금액을 함께 살펴보아야 합니다.
이번 글에서는 공사대금 청구소송에서 공사가 완전히 끝나지 않은 경우에도 대금을 받을 수 있는지, 하자가 있으면 공사대금이 어떻게 조정되는지, 추가공사대금은 어떤 경우 인정될 수 있는지를 중심으로 안내드리겠습니다.
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■ 공사대금은 도급계약에서 출발합니다
공사대금은 기본적으로 도급계약의 문제입니다.
민법 제664조는 도급에 관하여, 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대해 보수를 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다고 정하고 있습니다.
즉 도급계약은 일을 완성하고, 그 결과에 대해 보수를 지급받는 계약입니다.
따라서 공사대금 사건에서는 단순히 인력이나 자재를 투입했다는 사정만으로는 부족합니다. 먼저 어떤 공사를, 어느 범위까지, 얼마에 하기로 했는지가 정리되어야 합니다.
공사계약서가 있다면 공사 범위, 공사금액, 공사기간, 지급시기, 하자보수 조건 등을 기준으로 판단할 수 있습니다.
그러나 실제 현장에서는 계약서 없이 견적서, 문자, 카카오톡, 도면, 현장 지시, 세금계산서, 일부 입금 내역만으로 공사가 진행되는 경우도 적지 않습니다.
이 경우에도 곧바로 청구가 불가능한 것은 아닙니다.
계약서가 없더라도 발주자가 공사를 맡겼고, 공사업자가 그에 따라 공사를 진행했으며, 발주자가 그 결과를 사용하고 있다면 공사대금 청구를 검토할 수 있습니다.
다만 계약서가 없을수록 말보다 자료의 흐름이 중요합니다. 처음 약속한 공사 범위, 공사금액을 정한 경위, 발주자의 지시 내용, 공사 완료 후 사용 여부가 객관적인 자료로 이어져야 합니다.
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■ 공사가 완전히 끝나지 않았더라도 기성고가 문제 될 수 있습니다
발주자가 공사대금 지급을 거절할 때 가장 자주 하는 주장은 “공사가 끝나지 않았다”는 것입니다.
민법 제665조 제1항은 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정하고 있습니다. 원칙적으로 공사대금은 공사의 완성과 밀접하게 연결됩니다.
그러나 실제 공사 사건은 이 원칙만으로 결론이 나지 않습니다.
공사가 100% 완료되지 않았더라도 상당 부분 진행되었고, 발주자가 그 결과물을 실제로 사용하고 있다면 공사대금 전부가 부정되는 것은 아닙니다.
대법원도 공사도급계약이 중도해제된 경우, 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때에는 미완성 부분에 대해서만 계약이 실효되고, 도급인은 인도받은 미완성 건물에 대한 보수를 지급해야 한다고 보았습니다. 그 보수도 특별한 사정이 없는 한 실제 지출비용이 아니라 약정 총공사비에 기성고 비율을 적용하여 산정한다고 판단했습니다 (대법원 1992. 3. 31. 선고 91다42630 판결 참조).
예를 들어 상가 인테리어 공사가 상당 부분 진행되었고, 발주자가 해당 공간에서 영업을 시작했다면 단순히 “완성되지 않았다”는 이유만으로 대금 전부를 거절하기는 어렵습니다.
이 경우에는 미시공 부분과 하자보수비를 공제한 뒤, 남은 기성고 상당 공사대금을 정산하는 방식이 문제 될 수 있습니다.
반대로 전기, 설비, 방수, 소방, 주요 구조 등 사용 자체를 좌우하는 핵심 공정이 빠져 있다면 공사업자가 상당한 비용을 투입했다고 하더라도 인정액이 크게 줄어들 수 있습니다.
공사대금은 투입비용만으로 정해지지 않습니다.
발주자에게 실제로 남은 결과물이 무엇인지, 그 결과물이 사용 가능한 상태인지, 남은 공사가 전체 목적 달성에 얼마나 중요한지가 함께 검토되어야 합니다.
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■ 하자가 있어도 대금 전부가 사라지는 것은 아닙니다
공사대금 사건에서 하자 주장은 거의 항상 함께 제기됩니다.
발주자는 마감 불량, 누수, 전기·설비 문제, 계약과 다른 자재 사용 등을 주장할 수 있습니다. 하자가 실제로 있다면 공사대금에 영향을 주는 것은 맞습니다.
다만 하자가 있다는 사정만으로 공사대금 전부가 당연히 사라지는 것은 아닙니다.
▶ [A&P 수행사례] 인테리어 하자와 공사대금 상계가 문제 된 사례 (클릭)
민법 제667조는 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 경우, 도급인이 수급인에게 상당한 기간을 정하여 하자보수를 청구할 수 있고, 하자보수에 갈음하거나 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.
따라서 하자가 있는 사건에서는 하자보수, 손해배상, 공사대금 감액이 문제 됩니다. 작은 마감 하자라면 전체 공사대금은 인정하되 하자보수비 상당액만 공제될 수 있습니다.
반대로 누수, 전기, 소방, 설비처럼 사용 목적 자체를 흔드는 하자라면 감액 폭이 커지고 손해배상 문제까지 이어질 수 있습니다.
▶ [법률가이드] 상가 인테리어 공사 분쟁 대응 가이드｜하자·공사대금·A/S·손해배상 (클릭)
발주자가 실제로 공간을 사용하고 있다면 “하자가 있으니 한 푼도 지급할 수 없다”는 주장은 약해질 수 있습니다.
반대로 공사업자가 하자를 알고도 보수를 거부했고, 그 하자로 인해 영업이나 사용에 중대한 지장이 있었다면 공사업자의 청구금액 역시 상당 부분 제한될 수 있습니다.
특히 건물이나 토지의 공작물에 관한 공사에서는 하자가 있다는 이유만으로 계약 전체를 쉽게 없던 일로 돌리기보다는, 실무상 하자보수비, 손해배상액, 공사대금 감액으로 다투는 경우가 많습니다.
결국 공사업자는 “공사를 했다”는 주장에 그쳐서는 안 됩니다.
발주자가 실제로 무엇을 넘겨받아 사용하고 있는지, 남은 공사가 무엇인지, 하자보수비를 공제하더라도 얼마가 남는지를 금액으로 설명해야 합니다.
발주자 역시 “하자가 많다”는 주장만으로는 부족합니다.
어떤 하자가 있고, 그 하자가 공사대금 중 얼마를 줄이는 사유가 되는지를 구체적으로 보여야 합니다.
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■ 추가공사는 ‘더 했다’보다 ‘누가 지시했는지’가 중요합니다
공사대금 분쟁에서 가장 많이 다투는 부분 중 하나가 추가공사입니다.
처음 견적은 일정 금액으로 정해졌지만, 공사 과정에서 벽체 변경, 자재 변경, 전기 배선 추가, 설비 위치 변경 등 현장 상황이 달라지는 경우가 많습니다.
공사업자는 이를 추가공사라고 보지만, 정산 단계에서 발주자는 “그 부분은 원래 공사에 포함된 것”이라고 주장할 수 있습니다.
이때 단순히 “일을 더 했다”는 주장만으로는 부족합니다. 추가공사는 기존 계약 범위를 넘는 공사였고, 발주자의 지시 또는 승인 아래 이루어졌다는 점이 입증되어야 합니다.
대법원은 총공사대금을 정한 공사도급계약에서는 특별한 사정이 없는 한 도급인이 당초 공사대금을 초과하는 금원을 지급할 의무는 없고, 원래 계약내용에 없는 추가공사를 한 경우에 추가공사비를 지급할 여지가 있다고 보았습니다. 또 어떤 공사가 원래 계약내용에 포함된 공사인지 추가공사인지 다툼이 있으면, 공사도급계약의 목적, 추가·변경공사의 경위, 도급인의 지시나 묵시적 합의 여부, 약정 계약내용과 추가공사의 내용, 추가공사비가 전체 공사대금에서 차지하는 비율 등을 종합해 판단한다고 보았습니다 (대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결), (대법원 2012. 9. 13. 선고 2010다70223, 2010다70230 판결 참조).
기존 견적에 당연히 포함되는 마감 정리나 사소한 보완 작업이라면 추가공사로 인정되기 어렵습니다.
반면 발주자가 현장에서 벽체 추가, 자재 변경, 설비 추가, 구조 변경 등을 요청했고 그 내용이 문자, 카카오톡, 추가 견적서, 현장 사진 등으로 남아 있다면 추가공사대금이 인정될 여지가 있습니다.
추가공사 사건에서는 현장 사진만으로 충분하지 않은 경우가 많습니다. 누가 요청했는지, 왜 필요했는지, 기존 견적 범위를 넘는 공사였는지, 발주자가 알고도 진행하게 했는지가 핵심입니다.
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■ 공사대금은 결국 금액으로 정리되어야 합니다
공사업자는 보통 인건비, 자재비, 장비비 등 실제 투입된 비용을 근거로 대금을 주장합니다.
그러나 공사대금 사건에서 비용을 많이 지출했다는 사정이 곧바로 받을 돈의 액수가 되는 것은 아닙니다.
약정 공사대금이 있는 사건이라면 그 약정 금액이 기준이 됩니다. 공사가 중간에 중단된 사건이라면 기성고 비율이 문제 됩니다.
하자가 있다면 하자보수비가 공제될 수 있고, 미시공 부분이 있다면 그 부분도 공제 대상이 됩니다. 추가공사가 인정된다면 그 금액이 다시 더해질 수 있습니다.
예를 들어 1억 원짜리 인테리어 공사에서 80%가 진행되었고, 발주자가 실제로 사용하고 있다면 일단 8,000만 원 상당의 기성고가 출발점이 될 수 있습니다.
다만 미시공 부분이 1,000만 원, 하자보수비가 500만 원이라면 실제 인정액은 6,500만 원 수준으로 조정될 수 있습니다. 여기에 발주자가 승인한 추가공사 700만 원이 있다면 다시 더해질 수 있습니다.
실제 사건에서는 이보다 훨씬 복잡합니다. 기성고 비율을 어떻게 볼 것인지, 미시공과 하자를 중복 공제하는 것은 아닌지, 추가공사비가 적정한지, 이미 지급된 돈은 얼마인지를 함께 정리해야 합니다.
공사대금 소송에서 감정이 문제 되는 이유도 여기에 있습니다. “거의 다 했다”, “하자가 많다”는 말만으로는 결론을 내리기 어렵기 때문에, 결국 현장 상태와 금액이 맞아야 합니다.
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■ 지급명령으로 끝날 사건과 소송으로 갈 사건은 다릅니다
공사대금도 지급명령으로 진행할 수 있는 사건이 있습니다. 공사계약서가 있고, 공사가 완료되었으며, 발주자가 하자를 문제 삼은 적이 없고, 일부 대금까지 지급한 사안이라면 지급명령이 신속한 방법이 될 수 있습니다.
그러나 공사대금 사건은 지급명령만으로 끝나지 않는 경우가 많습니다.
특히 미시공, 하자, 추가공사, 기성고 비율이 다투어지는 사건은 현장과 자료를 함께 보아야 하므로 지급명령에 대한 이의신청이 제기될 가능성이 높습니다.
지급명령을 신청했다가 상대방이 이의신청을 하면 결국 본안소송으로 넘어갑니다.
이 경우 처음부터 소송을 전제로 사진, 견적서, 공사 전후 대화, 하자보수 견적, 감정 가능성 등을 준비하는 편이 더 적절할 수 있습니다.
▶ [법률가이드] 지급명령 대응 가이드｜송달 후 2주 이내 이의신청이 핵심입니다 (클릭)
또한 상대방의 자금 상태도 중요합니다. 발주자가 폐업 직전이거나, 다른 채권자가 많거나, 재산을 처분할 조짐이 있다면 본안소송과 함께 가압류 등 보전조치를 먼저 검토해야 할 수 있습니다.
▶ [법률가이드] 가압류 대응 가이드｜신청부터 이의신청·해방공탁까지 (클릭)
공사대금 사건은 판결을 받는 것만큼이나 실제 회수 가능성이 중요합니다.
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■ 공사대금은 소멸시효도 주의해야 합니다
공사대금채권은 오래 방치하면 위험합니다.
민법 제163조 제3호는 도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권에 대해 단기소멸시효가 문제 될 수 있도록 정하고 있습니다.
실무상 공사대금채권은 이 규정에 따라 3년의 단기소멸시효가 문제 되는 경우가 많습니다.
대법원도 민법 제163조 제3호의 “도급을 받은 자의 공사에 관한 채권”에는 공사대금채권뿐 아니라 그 공사에 부수되는 채권도 포함될 수 있다고 보았습니다.
당사자가 약정금이라고 주장하더라도 채권의 성질이 공사에 관한 채권이면 단기소멸시효 적용을 피할 수 없다는 취지입니다 (대법원 1994. 10. 14. 선고 94다17185 판결 참조).
따라서 공사가 끝난 지 오래된 사건은 먼저 시효를 확인해야 합니다. 준공일, 공사 중단일, 정산일, 마지막 일부 변제일, 발주자가 미지급금을 인정한 대화, 지급명령 또는 소송 제기일이 중요합니다.
내용증명을 보냈다고 해서 항상 시효 문제가 해결되는 것도 아닙니다.
상대방이 채무를 승인했는지, 지급명령이나 소송이 제기되었는지, 가압류 등 시효 중단 또는 갱신 사유가 있었는지를 별도로 검토해야 합니다.
시효가 완성되면 실제 공사를 했더라도 청구가 제한될 수 있습니다.
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■ 마무리하며
공사대금 분쟁은 단순히 “공사를 했는지”, “돈을 주지 않았는지”만으로 결론이 나지 않습니다.
실제 현장에서 어떤 공사가 이루어졌는지, 그 결과물이 발주자에게 어떤 이익으로 남아 있는지, 하자나 미시공 부분이 있다면 금액으로 얼마를 공제해야 하는지까지 함께 정리되어야 합니다.
특히 공사대금 사건은 시간이 지날수록 현장 상태가 바뀌고, 대화 내역이나 사진 자료가 흩어지며, 상대방의 자금 상황도 달라질 수 있습니다.
따라서 분쟁이 발생했다면 감정적으로 대응하기보다 계약서, 견적서, 사진, 대화 내용, 세금계산서, 입금 내역, 하자 관련 자료를 먼저 정리해 두는 것이 중요합니다.
공사업자라면 받을 수 있는 금액이 어느 정도인지, 발주자라면 실제로 감액이나 손해배상을 주장할 수 있는 부분이 무엇인지 초기 단계에서 검토해 볼 필요가 있습니다.
법률사무소 A&P(에이앤피)는 공사대금 청구소송 사건에서 공사계약서, 견적서, 현장 사진, 공사 전후 대화, 세금계산서, 일부 입금 내역, 하자 주장 자료, 추가공사 지시·승인 자료를 함께 검토하여 사건의 쟁점을 정리하고 있습니다.
유사한 문제로 어려움을 겪고 계시다면 혼자 판단하기보다, 초기 단계에서 자료를 정리해 상담을 받아보시기 바랍니다.
법률사무소 A&P가 사건의 구조를 함께 살펴보고, 형사 대응과 민사상 피해금 회수 가능성까지 종합적으로 검토하여 현재 상황에 맞는 대응 방향을 안내드리겠습니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
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