전세사기 관련 상담을 하다 보면, 생각보다 HUG 등 보증보험에 가입되어 있지 않은 경우가 많습니다.
이 경우에는 어떻게 대응해야 하는지 실무적으로 정리해 보겠습니다.
1. 임차권등기는 언제 해야 하는가
보통 전세보증금을 돌려주지 못하고 있는 임대인들의 말은 비슷합니다.
새로운 임차인이 들어오면 주겠다는 것입니다.
▶ 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 보증금 반환 받지 못한 사례 (클릭)
그런데 보증보험 가입이 되지 않는 집의 경우, 요즘 새 임차인을 구하기가 쉽지 않습니다.
그나마 임대인이 보증보험 가입이 가능하도록 전세금을 낮추어 집을 내놓았다면 다행이지만, 기존 보증금과 같은 금액으로 내놓는 경우도 많고, 오히려 더 올려서 내놓는 경우도 있습니다.
이럴 때에는 기한을 정하여 그때까지 돌려주지 않으면 임차권등기를 진행하겠다고 분명히 말씀하시고, 실제로 그 기한 내에 지급이 되지 않으면 임차권등기명령을 신청하시는 것이 맞습니다.
임대인 입장에서는 임차권등기를 하면 오히려 세입자가 더 안 들어와서 당신도 손해 아니냐고 말하는 경우가 있습니다.
물론 결과적으로는 그럴 수 있습니다.
그러나 그렇다면 임차권등기를 하기 전에 가격을 낮추어 내놓는 등의 조치를 먼저 했어야 합니다.
이 단계에서 변호사를 통한 내용증명, 그리고 합의 대행도 비용적인 측면에서 효과적인 방법일 수 있습니다.
특히 임대인이 자신의 집등 재산이 있으나 당장 현금이 부족하다는 이유만으로 손해 보기 싫어 버티고 있는 경우에는 굳이 소송을 가지 않고 받아낼 가능성을 높인다는 점에서 더욱 그러합니다.
정확한 기한도 없이 기다리기만 하면 앞으로의 이사 일정이나 생활 계획 자체를 세우기 어렵습니다.
또한 추후 보증금반환청구소송으로 이어질 가능성을 생각하면, 임차권등기를 하고 이사를 간 시점부터는 지연손해금도 청구할 수 있습니다.
돈을 돌려받지 못했더라도 아직 그 집에 그대로 거주하고 있다면, 이자를 인정받기 어렵습니다.
반면 임차권등기를 해두고 이사를 가면, 대항력은 유지하면서도 이자 청구가 가능해집니다.
중요한 것은 두 가지입니다.
첫째, 기한을 정해 보증금을 돌려주지 않으면 임차권등기와 소송을 하겠다는 의사를 분명히 표시해야 합니다. 그리고 실제로 지급이 되지 않으면 임차권등기를 하고 이사를 가는 것이 좋습니다.
둘째, 보증금이 있어야 이사를 갈 수 있는 경우가 많습니다.
그런 상황이라면 거주하고 계신 상태에서 보증금반환청구소송까지 바로 검토해야 합니다.
▶전세사기·허그(HUG) 보증금 반환 FAQ (실제 사례로 보는 보증금 회수 전략 가이드) (클릭)
2. 소송 전에 먼저 확인해야 할 것들
최대한 임대인의 현재 재산 상태를 파악해야 합니다.
임대인과 계약을 맺을 당시의 임대인 주소, 등기부상 정보 등을 확보해 두는 것은 기본입니다.
보증금반환청구소송에서 승소하더라도, 현재 거주 중인 집의 경매만으로는 보증금을 전부 회수하지 못할 가능성이 크기 때문입니다.
임대인이 직장생활을 하고 있거나 사업을 하고 있다면 그에 관한 정보도 최대한 수집해야 합니다.
물론 이 단계에서는 아직 신용조사를 하기 위한 판결문 등이 없기 때문에, 계약서상 임대인 정보에서부터 출발할 수밖에 없습니다.
또한 임대인과 계약을 진행하는 과정에서 자연스럽게 알게 된 정보들이 있을 수 있습니다.
직장, 사업장, 거래은행, 가족관계, 실제로 주로 연락하던 사람, 다른 보유 부동산 정황 등이 그렇습니다.
이러한 정보들을 종합하여 임대인의 재산 상태를 최대한 파악해야 합니다.
그래야 소송에 들어가기 전에 보전처분, 즉 가압류를 검토할 수 있습니다.
여러 번 말씀드렸지만, 가장 중요한 것은 승소 자체가 아니라 회수입니다.
그저 보증금반환청구소송만 진행해서는 안 됩니다.
3. 사기 고소가 가능한지도 함께 봐야 합니다
실제 사건에서는 임대인 명의로 더 이상의 재산이 없는 경우가 많습니다.
이럴 때에는 사기 고소를 통한 형사적 대응 병행도 검토해야 합니다.
이유는 단순합니다.
자기 명의 재산이 없어 민사소송에는 비교적 무감각하게 대응하던 사람도, 형사처벌을 앞두면 어떻게든 합의금을 마련하려는 경우가 많기 때문입니다.
▶ 신탁부동산 임대차, 공동책임 인정 및 보증금 전액 반환 사례 (클릭)
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그러나 무작정 고소부터 할 수는 없습니다.
우선 임대차계약 당시와 그 전후 사정에 관한 구체적 사실관계를 정리해야 합니다.
그리고 현재 보증금을 돌려받지 못한 세대가 우리 외에 더 있는지도 가능한 범위에서 확인해야 합니다.
특히 다가구주택의 경우에는 한 건물 전체를 한 임대인이 소유하고 있고, 비슷한 상황에 놓인 임차인이 여럿 있는 경우가 많습니다.
이 부분은 추후 경매 시 배당 구조에도 영향을 미칠 뿐 아니라, 사기죄 성립 여부에도 중요한 요소가 됩니다.
몇 년 전 미추홀구 전세사기 등 조직적 전세사기가 사회적으로 크게 알려지기 전에는, 이른바 갭투자로 인해 보증금을 돌려주지 못하는 사안을 사기로 보는 경우가 많지 않았습니다.
민사로 해결할 문제이지 형사 문제는 아니라는 시각이 강했습니다.
지금도 기본 법리는 같습니다.
사기죄가 성립하려면 계약 당시 상대방을 속이려는 기망이 있어야 하고, 그 기망은 내심의 의사와 연결되므로 입증이 쉽지 않습니다.
▶사기와 채무불이행 구분 기준 총정리｜계약금·투자금·대여금 못 받았을 때 사기죄가 될까 (클릭)
또 대부분의 선량한 임대인들은 처음부터 보증금을 돌려주지 않을 생각으로 계약을 체결한 것은 아닙니다.
다만 여러 세대가 같은 피해를 입고 있다면 이야기가 달라집니다.
그 정도 규모의 임대사업을 하였다면, 시세가 하락할 경우 보증금 반환 문제가 생길 수 있다는 점을 충분히 예상했어야 한다는 것 또한 판례의 흐름입니다.
즉, 단순히 한 세대, 두세대 정도 임대를 놓은 상황에서 예상치 못한 시장 사정으로 보증금을 돌려주지 못하는 것이라면 사기죄가 성립하지 않을 가능성이 높습니다.
그러나 업으로 볼 수 있을 만큼 무리하게 여러 집을 매입해 전세를 놓았음에도 보증금을 돌려주지 못하고 있다면, 이는 충분히 예상 가능한 위험입니다.
그런데도 이를 대비하지 않았다면, 집값이 오르면 이익은 임대인이 가져가고 집값이 떨어져 보증금을 돌려주지 못하게 되면 그 위험은 임차인이 떠안는 구조가 됩니다.
그래서 사기죄 성립 여부를 볼 때 피해 세대가 한 세대인 경우와 여러 세대인 경우는 차이가 있습니다.
또한 등기부등본 등을 통해 임대인 변경 정황, 새로 바뀐 임대인의 나이 등도 유심히 보셔야 합니다.
예를 들어 전세계약을 맺고 얼마 지나지 않아 임대인이 변경되었고, 새 임대인의 나이가 지나치게 어리다면 경험상 정상적인 거래관계가 아닐 가능성도 있습니다.
물론 그것만으로 바로 사기라고 단정할 수는 없습니다.
다만 앞서 말씀드린 여러 사실관계와 함께 반드시 확인해 보아야 할 사항입니다.
4. 여러 명이 함께 고소하는 것이 유리한지
실제 사건을 진행하다 보면 이 부분을 많이 궁금해하십니다.
대부분의 경우 옆집, 윗집 등 같은 피해를 입은 세대들끼리 이미 소통이 되고 있고, 변호사 선임 여부도 함께 고민하고 계신 경우가 많습니다.
이 부분은 이렇게 보시면 됩니다.
사기죄 성립 가능성만 놓고 보면 여러 명이 함께 고소하는 것이 유리할 수 있습니다.
앞서 본 것처럼 피해 세대가 많다는 점 자체도 중요하고, 각자 알고 있는 구체적 사실관계가 달라 사기 입증에 필요한 자료가 더 많이 모일 수 있기 때문입니다.
다만 이 부분도 분명히 알고 계셔야 합니다.
실제 회수되는 금액 측면에서는 오히려 줄어들 수 있습니다.
임대인 명의 재산이 부족한 경우, 형사 고소는 임대인을 압박하고 합의를 통해 일부라도 회수할 가능성을 열어두는 수단이 될 수 있습니다.
그런데 임대인이 실제로 동원할 수 있는 돈은 한정적일 가능성이 높습니다.
그렇다면 여러 명이 함께 고소할 경우 결국 그 금액은 나누어질 수밖에 없습니다.
물론 모든 분이 전액을 회수하는 경우도 있을 수 있습니다.
그러나 그것만 기대하고 움직일 수는 없습니다.
실제 사건을 하다 보면, 의뢰인분들이 같은 상황을 겪고 있는 다른 피해자분들을 소개하겠다고 하시는 경우가 많습니다.
물론 같은 사건의 의뢰인이 많아지면 입증은 쉬워지고, 변호사 입장에서도 수임 구조상 나쁜 일은 아닙니다.
그러나 앞서 말씀드린 이유 때문에, 저희는 우선 의뢰인분들께 이 점을 충분히 설명드립니다.
그리고 먼저 본인의 회수 가능성을 중심으로 판단하시고, 그 이후에도 필요하다면 다른 분을 소개해주셔도 된다고 말씀드리는 경우가 많습니다.
상황에 따라서는 입증 자체가 훨씬 더 중요한 경우이므로 함께 진행하는 것이 맞을 수도 있습니다.
다만 기본적으로는 한 명의 의뢰인에게 집중하여 진행하는 것이 더 나은 경우도 적지 않습니다.
말씀드린 것처럼 의뢰인들 사이에 이해관계가 충돌할 수 있기 때문입니다.
그래서 임차인분들께서는 경우에 따라 서로 다른 변호사에게 사건을 맡기는 것이 더 나을 수도 있습니다.
물론 이것 역시 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 그런 측면이 있다는 정도로 이해하시면 됩니다.
5. 가족 명의 재산이나 실질 임대인도 확인해야 합니다
우선 임대인 명의로는 재산이 없는데 가족 명의로 재산이 많은 경우, 그 재산의 실질적 주인이 임대인 아닌지 확인해야 합니다.
경우에 따라서는 사해행위취소나 강제집행면탈죄까지 검토해야 합니다.
이 부분은 압류·추심 관련 글에서 별도로 정리해 둔 바 있습니다.
▶ 법률사무소 A&P 가압류·압류·추심·강제집행 사례 및 대응 방안 (클릭)
▶가압류 대응 가이드｜통장·부동산이 묶였을 때 채권자·채무자가 봐야 할 내용 (클릭)
또 임대인은 명의만 빌려준 사람이고, 실질 임대인은 배우자 등 다른 사람인 경우도 있습니다.
이 경우에는 그 실질 임대인을 상대로 한 소송도 검토해야 합니다.
예를 들어 계약서상 임대인 명의자는 따로 있지만, 실제로는 그 사람을 본 적도 없고 계약 진행도 배우자와 했으며, 집과 관련한 모든 소통을 배우자와 해왔다면 그 배우자가 실질 임대인인지 따져보아야 합니다.
물론 입증은 쉽지 않습니다.
계약서상 서명 주체, 대리 표시 방법, 그동안 주고받은 카카오톡이나 문자, 통화녹취 등을 모두 세밀하게 확인해야 합니다.
그 과정에서 자신이 실질 임대인이라는 점을 표시하거나 암시한 정황이 있는지를 살펴보아야 합니다.
이런 경우에는 임대인 명의 재산은 없고, 그 배우자 명의 재산은 많은 경우가 적지 않습니다.
비슷한 상황이라면 반드시 검토해 보셔야 합니다.
마치며
이 외에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우에는, 일부 사안에서는 공인중개사나 중개보조원의 책임을 물을 수 있는지까지 포함하여 더 많은 사항을 검토해야 합니다.
결국 목표는 회수이기 때문입니다.
조금이라도 회수 가능성을 높이기 위해서는 가능한 모든 방안을 검토해야 합니다.
물론 가장 좋은 것은 처음부터 보증보험에 가입해 두는 것입니다.
그러나 이미 보증보험 가입이 되지 않은 상태에서 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 그 단계에서 포기하실 이유는 없습니다.
지금부터라도 여러 방안을 세밀하게 검토하면서 회수 가능성을 높여가야 합니다.
또한 국가와 지자체에서 운영하는 전세사기 피해자 지원제도도 적극적으로 활용하셔야 합니다.
지금 상황이 얼마나 힘드신지 잘 알고 있습니다.
그러나 이제라도 피해를 최소화하기 위해 차분하고 철저하게 대응하셔야 합니다.
다만 모든 방법을 다 동원하더라도 피해가 전부 회복될 것이라고 장담할 수는 없습니다.
그래서 더욱 중요한 것이 우선순위입니다.
가능한 모든 방안을 검토하되, 비용과 회수 가능성을 함께 따져 우선순위를 정해 진행하셔야 합니다.
이 글이 전세금을 돌려받지 못했는데 보증보험에도 가입되어 있지 않아 막막한 상황에 놓여 계신 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
도움이 필요한 경우, 사실관계와 상황에 맞는 대응 방향을 함께 검토해 드립니다.
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032-882-0070
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※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
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