상가를 둘러싼 분쟁은 결국 "그래서 얼마인가"라는 질문으로 모입니다.
하자가 있다는 사실, 공사가 중단되었다는 사실, 임대인이 영업을 방해했다는 사실까지는 크게 다투지 않으면서도, 정작 금액에 이르면 양측의 주장이 몇 배씩 벌어지는 경우가 흔합니다.
문제는 이 금액이 당사자가 받아온 견적서만으로는 잘 인정되지 않는다는 점입니다.
법원은 원칙적으로 법원이 지정한 감정인의 감정 결과를 기초로 손해액과 대금을 산정합니다.
감정을 신청할 것인지, 무엇을 감정사항으로 적어낼 것인지가 사실상 판결문에 적히는 숫자를 결정하게 되는 이유입니다.
본 글에서는 상가소송에서 자주 등장하는 감정의 유형과 감정사항을 설계하는 방법, 결과가 불리하게 나왔을 때의 대응을 차례로 살펴보겠습니다.
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■ 감정 결과가 판결금액에 큰 영향을 미칩니다
감정인은 당사자가 아니라 법원이 지정합니다(민사소송법 제335조). 그래서 당사자가 직접 받아온 견적서와는 증명력에서 차이가 생깁니다.
판례도 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 한다고 봅니다(대법원 2021. 7. 8. 선고 2020다290590 판결).
같은 사항에 여러 개의 감정 결과가 있을 때에도 어느 것을 채택할지는 원칙적으로 사실심 법원의 전권에 속합니다(대법원 2018. 10. 12. 선고 2016다243115 판결).
한 번 나온 감정 결과를 뒤집기가 쉽지 않다는 뜻이기도 합니다.
감정료는 신청한 쪽이 먼저 예납해야 하고 대상과 범위에 따라 수백만 원을 넘기도 하므로, 청구금액과 견주어 감정의 실익과 범위부터 정해두어야 합니다.
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■ 상가소송에서 자주 쓰이는 감정
1. 하자감정
분양받은 상가에 누수나 균열이 생겼거나 시공 상태가 설계도서와 다른 경우에는 하자감정이 필요합니다.
감정인은 하자가 존재하는지, 원인이 시공상 문제인지 사용·관리상 문제인지, 어떤 방법으로 얼마를 들여 보수해야 하는지를 순서대로 판단합니다.
다만 감정을 신청하기 전에 담보책임의 기간부터 확인해야 합니다.
집합건물의 분양자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 지는데(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항),
그 존속기간은 주요구조부와 지반공사의 하자가 10년, 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이고(같은 법 제9조의2 제1항), 시행령 제5조가 이를 공사 종류에 따라 2년·3년·5년으로 나누고 있습니다.
기간이 지나면 감정 결과와 무관하게 청구가 어려워집니다.
전유부분과 공용부분의 구분도 미리 정리해야 합니다.
공용부분의 하자는 전유부분 하자와 달리 구분소유자 개인의 권리 행사와 관리단 등의 소송 수행 구조가 달라질 수 있으므로, 누가 어떤 범위의 청구권을 행사할 수 있는지를 먼저 확인할 필요가 있습니다.
이 부분을 정리하지 않은 채 감정을 진행하면 감정을 받은 항목 중 일부를 실제 청구에 활용하는 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.
2. 공사비·복구비 감정
공사가 중간에 멈춘 경우에는 기성고 감정이 필요합니다.
판례는 도급인이 지급할 보수를 약정 총공사비에 기성고 비율을 곱한 금액으로 보고,
그 비율은 이미 완성된 부분에 든 공사비와 미시공 부분을 완성하는 데 들 공사비를 합친 전체 공사비 중 기시공 부분이 차지하는 비율이라고 합니다(대법원 1992. 3. 31. 선고 91다42630 판결).
실제로 지출한 비용을 그대로 청구하는 것과는 결과가 달라집니다.
임대차 종료 후 원상회복 분쟁에서는 복구비 감정이 보증금 반환액을 좌우합니다.
판례는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 자신이 임차하였을 때의 상태로 반환하면 되고 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다고 봅니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).
입점 당시 상태를 정리하지 않고 감정에 들어가면 부담하지 않아도 될 항목까지 복구비에 포함됩니다.
추가공사대금도 자주 다투어집니다.
추가공사가 있었다는 사실만으로 대금이 인정되지는 않고 별도의 약정이 인정되어야 하므로, 감정으로는 공사 내역과 적정 금액을, 서증과 진술로는 합의의 존재를 각각 밝혀 나가게 됩니다.
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3. 적정임료·차임 감정
권원 없이 상가를 사용한 기간에 대한 차임 상당 부당이득, 명도 지연 기간의 손해액은 임료감정으로 정해집니다.
차임증감청구 사건도 마찬가지입니다.
환산보증금이 법정 한도 내인 임대차라면 증액청구는 약정 차임등의 5%를 넘지 못하지만(상가건물 임대차보호법 제11조, 같은 법 시행령 제4조) 감액청구에는 그런 상한이 없어, 차임을 낮춰달라는 사건에서는 적정차임 감정이 핵심 증거가 됩니다.
다만 환산보증금이 한도를 초과하는 임대차에는 제11조가 적용되지 않으므로(같은 법 제2조 제3항 참조) 초과 여부부터 확인해야 합니다.
권리금 사건에서는 감정이 배상액의 상한을 정합니다.
임대인의 방해로 인한 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하므로(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항), 감정으로 확인한 종료 당시 권리금이 사실상 한도가 됩니다.
이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 내에 행사해야 한다는 점도 함께 챙겨야 합니다(같은 조 제4항).
건물 공사나 시설 고장으로 점포 일부를 쓰지 못한 기간이 있다면 차임감액도 검토할 수 있습니다.
임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 때에는 그 부분의 비율에 따른 감액을 청구할 수 있습니다(민법 제627조 제1항).
4. 면적·가치하락 감정
계약면적과 실제 면적이 다르면 실측 감정으로 부족분을 확정합니다.
다만 부족하다고 언제나 대금감액이 되는 것은 아니고, 그 계약이 민법 제574조의 수량을 지정한 매매에 해당해야 합니다.
판례는 면적에 따라 목적물을 특정했더라도 면적 계산이 대금 결정의 방편에 지나지 않았다면 수량지정매매로 볼 수 없다고 합니다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다65189 판결).
수량지정매매에 해당하면 대금감액을 구할 수 있을 뿐, 미달 부분만큼 계약이 일부 무효라며 별도로 부당이득 반환을 구할 수는 없습니다(대법원 2002. 4. 9. 선고 99다47396 판결).
행사기간도 짧으므로 면적 차이를 확인한 시점을 함께 정리해두어야 합니다.
경계 침범 사건은 지적측량으로 침범 면적을 확정해야 철거·인도와 부당이득의 범위가 정해집니다.
보수를 마친 뒤에도 남는 교환가치 감소분, 공사나 영업방해로 인한 영업손실은 별도의 가치하락 감정이나 회계자료 감정으로 다루게 됩니다.
▶ [A&P 성공사례] 법원 감정·감정보완으로 상가 가치하락을 다툰 사례 (클릭)
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■ 감정사항 설계가 결과를 좌우합니다
감정을 신청할 때에는 감정사항을 적은 서면을 함께 내야 하고, 법원은 이를 상대방에게 보내 의견을 들은 뒤 감정사항을 정합니다(민사소송규칙 제101조).
감정인은 적어낸 감정사항에 대해서만 답하므로, 빠뜨린 항목은 감정서에 등장하지 않고 나중에 추가하려면 비용과 기간이 다시 듭니다.
✔ 목적물과 범위를 항목 단위로 특정하세요
"건물 전체의 하자"처럼 포괄적으로 적으면 범위만 불명확해지고 감정료가 커집니다.
✔ 기준시점을 반드시 밝히세요
보수비의 물가 기준시점, 임료의 산정 구간을 적지 않으면 감정인이 임의로 정하게 됩니다.
✔ 다투어지는 전제는 나누어 물으세요
A로 볼 경우와 B로 볼 경우의 금액을 함께 물어두면 재판부 판단이 어느 쪽이든 재감정이 필요 없습니다.
✔ 단가 기준을 미리 정하세요
표준품셈, 물가정보지 단가, 실제 시공 견적 중 무엇을 따르는지에 따라 총액이 크게 달라집니다.
✔ 상대방 감정에도 항목을 추가할 수 있습니다
상대방 감정신청서가 오면 우리 쪽 항목을 함께 태우는 편이 비용과 기간에서 유리합니다.
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■ 감정 결과가 불리하게 나왔다면
감정서가 오면 금액보다 먼저 전제와 계산 과정을 봐야 합니다.
다툴 부분이 있으면 감정 결과에 대한 의견서를 내면서 보완감정을 신청하거나, 사실조회 형식으로 감정인에게 추가 질의를 할 수 있고(민사소송법 제294조), 감정인을 법정에 불러 신문할 수도 있습니다(같은 법 제339조의2).
금액 자체보다 감정인이 어떤 사실을 전제로 삼았는지, 어떤 항목을 왜 제외했는지를 짚는 편이 실익이 큽니다. 실무에서는 재감정까지 가기보다 이 단계에서 오류를 바로잡는 사례가 더 많습니다.
재감정은 예외적으로만 받아들여집니다.
감정방법에 현저한 잘못이 있어야 배척이 가능하고, 금액이 기대에 못 미친다는 이유만으로는 어렵습니다.
사적으로 받아둔 감정서는 결론을 대체하기보다 법원 감정의 전제나 계산 오류를 지적하는 자료로 쓰는 편이 효과적입니다.
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■ 미리 점검해두면 좋은 사항
✔ 현장 사진과 영상을 날짜가 남도록 확보해두세요. 감정 시점에는 상태가 달라져 있을 수 있습니다.
✔ 설계도서, 분양카탈로그, 공사계약서, 내역서를 모아두세요. 감정인의 비교 기준이 됩니다.
✔ 하자담보책임의 존속기간(집합건물법 제9조의2)부터 확인하세요.
✔ 원상회복이 문제라면 입점 당시 상태를 알 수 있는 자료를 먼저 찾아두세요.
✔ 권리금 사건이라면 임대차 종료일부터 3년의 행사기간을 달력에 표시해두세요.
✔ 감정료 예납 규모를 가늠하고 청구금액에 맞추어 감정 범위를 조정하세요.
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■ 마무리하며
상가소송에서 감정은 단순히 금액을 산정하는 절차에 그치지 않습니다.
어떤 항목을 감정 대상으로 삼고, 어떤 기준시점과 자료를 적용하는지에 따라 실제 인정되는 손해액이나 공사대금·차임·권리금의 범위가 달라질 수 있습니다.
따라서 감정이 필요한 사건이라면 신청 전에 쟁점과 자료를 충분히 정리하고, 이미 감정이 진행되었거나 결과가 나온 경우에는 감정의 전제와 산정방식, 누락된 항목이 없는지를 구체적으로 확인하는 것이 중요합니다.
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법률사무소 A&P(에이앤피)는 상가 하자·공사대금·원상회복·차임·권리금 분쟁에서 계약서, 설계도서, 공사내역서, 현장 사진·영상, 견적서, 임대차자료 및 기존 감정자료를 함께 검토하여 사건에서 실제로 다투어야 할 감정 쟁점을 정리하고 있습니다.
현재 감정을 신청해야 하는지, 상대방이 신청한 감정에 어떤 의견을 제시해야 하는지,
또는 이미 나온 감정 결과에 보완이 필요한지 판단하기 어렵다면 법률사무소 A&P가 현재 소송 단계와 확보된 자료를 기준으로 필요한 감정 대응 방향을 함께 살펴보고 안내드리겠습니다.
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