법률가이드

집합건물 관리단 구성 (하)｜관리인 선임·관리규약·관리사무소 위탁

관리자 2026-08-24 조회수 13

※ 이 글은 집합건물 관리단 실무 가이드 두 편 중 하편입니다. 상편에서는 관리단의 성립과 관리단집회의 소집·통지·의결 절차를 다루었습니다.

▶ [A&P 법률가이드] 집합건물 관리단, 무엇부터 해야 하나 (상)｜관리단 성립·총회 소집·의결정족수 (클릭)

상가나 오피스텔의 관리단은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 합니다) 제23조에 따라 구분소유관계가 성립하는 순간 당연히 성립합니다.

다만 그 대표기관인 관리인은 별도의 선임 절차를 거쳐야 하고, 관리단 운영의 근거가 되는 관리규약 역시 총회의 결의로 마련하여야 합니다.

이번 하편에서는 적법하게 소집한 총회에서 실제로 무엇을 결의해야 하는지를 살펴봅니다.

어떤 임원을 두어야 하는지, 관리규약에는 무엇을 담아야 하는지, 그리고 관리사무소 위탁계약은 언제 누가 체결할 수 있는지가 핵심입니다.

미리 짚어둘 전제가 하나 있습니다. 관리단집회의 결의는 ‘구분소유자의 수’와 ‘의결권’ 두 기준을 각각 별도로 충족하여야 성립합니다(제38조 제1항).

▶ [A&P 법률가이드] 상가 관리단 분쟁｜관리인 선임·총회 무효·위임장 쟁점 알아보기 (클릭)

관리인 선임과 같은 통상의 안건은 각 과반수, 관리규약의 제정과 같은 안건은 각 4분의 3 이상이 필요합니다. 아래 내용은 모두 이 전제 위에서 읽어주시기 바랍니다.

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■ 어떤 임원을 두어야 하나요

1) 관리인 — 법정 필수기관

집합건물법 제24조 제1항에 따라 구분소유자가 10인 이상인 건물은 관리인을 반드시 선임하여야 합니다.

관리인은 구분소유자일 필요가 없어 자연인·법인을 불문하고 외부 전문가도 선임될 수 있으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다(제24조 제2항).

선임과 해임은 관리단집회의 보통결의에 의하되, 규약으로 관리위원회의 결의에 의하도록 정한 경우에는 그에 따릅니다(제24조 제3항).

관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있는 때에는 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있습니다(제24조 제5항).

한 가지 확인이 필요한 부분은 신고 의무입니다.

전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 선임일부터 30일 이내에 관할 구청 등 소관청에 신고하여야 합니다(제24조 제6항).

전유부분이 50개 미만이라면 이 신고 의무의 대상이 아니므로, 우선 건물의 전유부분 개수부터 확인하시기 바랍니다.

법정 신고 의무가 없는 건물이라도 의사록을 작성·보관하여 이해관계인의 열람·등본 청구에 응하여야 하는 의무는 그대로 적용되므로, 실무적으로는 건물 게시판 게시와 개별 통지를 함께 활용하여 선임 결과를 널리 알리시는 것을 권해 드립니다.

2) 임시관리인 — 관리 공백을 메우는 보충적 장치

정식으로 선임된 관리인이 없는 경우에는 집합건물법 제24조의2에 따라 구분소유자, 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인이 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있습니다.

임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 정식 관리인 선임을 위한 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 하며, 그 임기는 정식 관리인이 선임될 때까지로 하되 규약으로 정한 임기를 초과할 수 없습니다.

구분소유자들끼리 자체적인 소집과 선임이 원활하지 아니한 경우에 활용할 수 있는 보충적 절차로 참고하시면 됩니다.

▶ [A&P 성공사례] 상가 관리단 분쟁에서 임시관리인 선임이 인정된 사례 (클릭)

3) 관리위원회 — 임의기관

관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있습니다(제26조의3 제1항).

관리위원회를 두는 경우 그 위원은 반드시 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의로 선출하여야 하며(제26조의4 제1항), 임차인이나 위임을 받은 대리인은 위원이 될 수 없습니다.

법인이 소유한 호실의 경우 그 법인이 구분소유자의 지위를 가지므로, 실무상 법인의 대표자가 위원으로 활동하는 형태를 규약에 명시해 두는 것이 바람직합니다.

관리인은 규약에 달리 정함이 없는 한 관리위원회의 위원을 겸할 수 없어(제26조의4 제2항), 관리인과 관리위원회 사이에 상호 견제 관계가 예정되어 있습니다.

위원의 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정하고, 위원장은 위원 중에서 별도로 선출합니다.

관리위원회를 두면, 관리인이 공용부분의 보존·관리, 분담금의 청구·수령, 재판상 또는 재판 외의 대표행위 등 제25조 제1항 각 호의 행위를 하기 위해서는 먼저 관리위원회의 결의를 거쳐야 합니다(제26조의3 제3항).

이는 뒤에서 볼 관리사무소 위탁계약에도 그대로 적용되는 중요한 절차입니다.

4) 회장·총무·감사 등 임의 직책

‘회장’, ‘부회장’, ‘총무’, ‘감사’와 같은 명칭은 법률에 근거가 없는 임의의 직책으로서, 오직 규약에 규정을 두어야만 법적인 실체를 가지게 됩니다.

규약 없이 이러한 명칭만 만들어 두면 대외적으로 아무런 권한도 인정되지 않는다는 점을 유의하시기 바랍니다.

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■ 관리규약은 왜, 어떻게 만들어야 하나요

규약의 설정·변경·폐지는 관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 찬성으로 합니다(제29조 제1항).

관리인 선임에 필요한 보통결의보다 훨씬 높은 문턱이므로, 대량 호실을 보유한 구분소유자의 참여 없이는 정족수 확보가 어려운 경우가 많습니다.

소집 전에 주요 구분소유자와 사전에 접촉하여 참석 또는 위임장 확보 여부를 확인해 두는 준비가 필요한 이유입니다.

나아가 규약의 설정·변경이 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 경우에는, 전체 4분의 3 찬성과는 별도로 그 구분소유자의 개별적인 승낙까지 받아야 합니다(제29조 제1항 후문).

내용 면에서는 법에서 규정하지 아니한 사항을 규약으로 자유로이 정할 수 있습니다(제28조 제1항).

관리인의 임기, 관리위원회의 설치 여부와 위원 수, 의장 선임 방식, 통지 기간의 단축이나 게시에 의한 통지 갈음 여부, 임의 직책의 설치, 규약 개정의 발의권자 등이 모두 규약에 담기는 내용입니다.

법률상 필수 기재사항이 따로 정해져 있지는 않으므로, 실무에서는 법무부가 마련한 표준규약과 시·도지사가 보급하는 지역별 표준규약을 기본틀로 삼아 건물의 특성에 맞게 수정하는 방식이 널리 활용됩니다.

규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인, 즉 이후 해당 호실을 매수하는 사람에게도 그대로 효력이 미칩니다(제42조 제1항).

지금 규약을 적법하게 마련해 두면 소유권이 바뀌어도 새 소유자에게 자동으로 적용된다는 뜻입니다.

임차인 등 점유자도 전유부분의 사용과 관련하여서는 구분소유자와 동일한 의무를 부담합니다(제42조 제2항).

규약은 관리인 또는 건물을 사용하는 구분소유자(그 대리인) 중 1인이 보관하여야 하며(제30조 제1항), 이해관계인은 보관자에게 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 발급을 청구할 수 있습니다.

보관 또는 열람을 정당한 이유 없이 거부하면 과태료의 대상이 됩니다.

관리인 선임과 규약 제정을 같은 총회에서 함께 상정하는 것도 물론 가능합니다.

다만 규약으로 관리인의 임기와 관리위원회 설치 여부 등 기본 골격을 먼저 정한 뒤 그에 따라 관리인을 선임하는 순서가 논리적으로 자연스럽습니다.

어떤 순서로 진행하든 각 안건은 소집통지 단계에서 목적사항으로 구체적으로 명시되어 있어야 합니다(제34조 제1항, 제36조 제1항).

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■ 관리사무소는 누가 정하고, 언제 계약할 수 있나요

집합건물법 제31조에 따라 관리단의 사무는 법 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행합니다.

관리사무소, 즉 위탁관리업체의 선정과 변경 역시 관리단의 사무에 해당합니다.

따라서 관리위원회를 두고 있다면 관리위원회의 결의를 거친 뒤 관리단집회의 결의로 위탁 여부와 업체를 정하고, 관리위원회가 없다면 관리단집회의 결의만으로 진행할 수 있습니다.

이때 요구되는 정족수는 제38조 제1항의 보통결의, 즉 구분소유자 및 의결권 각 과반수의 찬성이면 충분하며 특별결의를 요하지는 않습니다. 실제 계약의 체결은 관리단을 대표하는 관리인이 수행합니다(제25조 제1항 제3호).

1) 권한 없는 자가 체결한 계약은 무효가 될 수 있습니다

최근 수원지방법원 성남지원의 판결(2025가단7372)은 오피스텔의 입주자대표회의가 관리업체와 체결한 위탁관리계약에 관하여, 집합건물의 관리에 관한 사항은 반드시 관리단집회의 결의를 거쳐야 하고 입주자대표회의는 법적으로 관리 권한을 갖지 아니하므로 그 계약은 권한 없는 자의 법률행위로서 무효라고 판시한 바 있습니다. 오직 관리단만이 유효한 관리 관련 법률행위의 주체가 될 수 있다는 점을 명확히 한 것입니다.

또한 관리위원회의 결의 없이 위탁계약을 체결한 사안에서 그 결의와 계약을 무효로 판단한 하급심 판례들도 다수 확인됩니다.

따라서 정식 관리인 선임과 필요한 결의를 거치기 전에 특정 업체와 성급하게 계약을 체결하는 것은 반드시 피하셔야 합니다.

▶ [A&P 성공사례] 적법한 관리인 선임 후 기존 관리행위를 중지시킨 사례 (클릭)

2) 관리인이 선임되기 전까지의 관리 책임

집합건물법 제9조의3 제1항에 따라 정식 관리인이 사무를 개시할 때까지는 분양자가 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리할 의무를 부담합니다.

따라서 관리인 선임을 준비하는 과정에서 분양자 측에 현재의 관리 현황과 기존 계약관계, 계약서의 내용, 해지 조건 등을 확인해 두는 절차를 함께 진행하시기를 권해 드립니다.

3) 기존 업체를 교체할 때 유의할 점

정식 관리인이 선임된 이후에는 기존의 관리 체계를 정리하고 새로운 업체를 선정하는 것이 당연히 가능합니다.

이 경우 기존 계약서상의 해지예고기간이나 위약금 조항을 먼저 확인하고, 서면으로 명확하게 해지를 통보한 다음, 관리비 장부와 시설 관련 자료, 미수금 현황 등 인계 항목을 문서로 정리하여 인수인계를 진행하는 것이 안전합니다.

대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결은, 관리단이 새로운 업체로 교체하려 하였으나 기존 업체가 미납 용역비의 정산을 이유로 인계를 거부한 채 관리업무를 계속한 사안에서, 그 기간 동안 기존 업체가 수행한 공용부분의 멸실·훼손 방지 등 필수적인 유지관리 업무로 인한 이득은 결국 관리단에 귀속된 것으로 보아 관리단이 그에 상당하는 관리인력 인건비를 부당이득으로 반환하여야 한다고 판단하였습니다.

교체 과정에서 인계와 정산을 명확히 마무리해 두는 것이 분쟁 예방에 매우 중요하다는 점을 보여주는 사례입니다.

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■ 실제로는 어떤 순서로 진행하면 되나요

상편과 하편의 내용을 하나의 실행 순서로 정리하면 다음과 같습니다.

① 전 호실의 등기사항전부증명서를 기초로 정확한 구분소유자 명부를 확정합니다.

② 명부를 바탕으로 구분소유자 5분의 1 이상의 요건을 충족하여 관리단집회를 소집합니다.

③ 회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 안건별로 구체적으로 밝혀 개별 통지합니다.

④ 총회에서 먼저 관리규약을 4분의 3 특별결의로 제정합니다.

⑤ 이어서 그 규약에 따라 관리인을 보통결의로 선임합니다.

⑥ 관리위원회를 두기로 하였다면 구분소유자 중에서 위원을 선출합니다.

⑦ 의사록을 작성하여 의장과 구분소유자 2인 이상이 서명날인하고 보관합니다.

⑧ 정식 관리인이 선임된 이후에 비로소 관리사무소 위탁 또는 변경 절차를 진행합니다.