전세보증금 반환 문제로 HUG에 보증이행을 청구하였으나, 전대차가 있었다는 이유로 보증이행이 거절되는 경우가 있습니다.
임차인으로서는 전세보증금반환보증에 가입하였으므로 당연히 보증금을 지급받을 수 있을 것으로 생각하기 쉽습니다.
그러나 실제 보증이행 단계에서 전대차, 대항력 상실, 우선변제권 상실, 약관상 면책사유 등을 이유로 거절 통보를 받으면 상당히 당황할 수밖에 없습니다.
다만 전대차가 있었다는 사정만으로 HUG의 보증이행 거절이 언제나 정당하다고 볼 수는 없습니다.
먼저 HUG가 보증약관 또는 확약서의 어떠한 조항을 근거로 보증이행을 거절하였는지 확인해야 합니다.
나아가 전대차로 인해 임차인의 대항력이나 우선변제권이 실제로 상실되었는지, 그로 인해 HUG의 회수 가능성에 실질적인 손해 또는 손해 발생의 우려가 생겼는지를 구분하여 살펴보아야 합니다.
본 글에서는 전대차를 이유로 HUG 보증이행이 거절된 경우, 전대차가 임차인의 대항력과 우선변제권에 어떠한 영향을 미치는지, HUG가 보증이행을 거절하는 약관상 근거와 판단 기준은 무엇인지 살펴보겠습니다.
아울러 임차권등기의 효력과 조세채권의 우선관계, 보증이행 거절 이후 검토할 수 있는 대응 방법도 함께 안내드리겠습니다.
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■ HUG가 근거로 제시한 약관 조항을 확인해야 합니다
우선 확인해야 할 사항은 HUG가 보증보험 약관 또는 확약서의 어떠한 조항을 근거로 보증이행을 거절하였는지입니다.
전대차 사건의 핵심은 단순히 “전대차가 약관상 금지되어 있는가”에 있지 않습니다.
전대차 자체가 임대차 관계에서 언제나 무효가 되는 것도 아니며, 임대인의 동의가 없었다는 사정만으로 모든 경우에 대항력이 당연히 상실되는 것도 아닙니다.
따라서 HUG 보증이행 거절 사건에서는 HUG가 전대차 사실을 어떠한 약관상 면책사유와 연결하고 있는지 확인해야 합니다.
해당 면책조항을 대항력 유무와 관계없이 적용하겠다는 취지인지, 전대차로 인해 대항력이나 우선변제권이 상실되었다는 취지인지, 또는 전대차로 인해 HUG에 손해가 발생하였거나 손해가 발생할 우려가 있다는 취지인지부터 구체적으로 살펴보아야 합니다.
결국 적용되는 약관 조항이 특정되어야 대응 방향도 정할 수 있습니다.
단순히 전대차가 있었다는 사실만을 볼 것이 아니라, 해당 조항의 문언, 전대차가 이루어진 경위, 임대인의 동의 또는 묵시적 승낙 여부, 배신적 행위 여부, 대항력 유지 여부, HUG의 실제 손해 또는 손해 발생 우려를 함께 검토해야 합니다.
▶ [A&P 법률가이드] HUG 보증이행 거절과 약관상 면책 쟁점 알아보기 (클릭)
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■ 전대차가 있었다고 대항력이 곧바로 상실되는 것은 아닙니다
이 문제는 기존의 전대차와 대항력에 관한 법리와 연결됩니다. 전대차가 있었다는 사정만으로 곧바로 임차인의 대항력이 상실되는 것은 아닙니다.
대법원은 임대인의 승낙을 받은 전대차에서 전차인의 직접점유와 주민등록을 통해 임차인의 대항요건이 유지될 수 있다고 보았습니다. 또한 무단전대라도 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없다고 보았습니다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 참조).
또한 임차인 전출과 전차인 전입 사이에 약간의 간격이 있더라도, 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내 전입신고가 이루어졌다면 기존 대항력이 동일성을 유지할 수 있다고 본 판례도 있습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 참조).
▶ [A&P 법률가이드] 전대차와 대항력 유지 요건 알아보기 (클릭)
다만 이 글의 핵심은 전대차와 대항력에 관한 일반론을 다시 설명하는 데 있지 않습니다.
HUG가 전대차를 이유로 보증이행을 거절하였을 때 실제로 임차인의 대항력이 단절되었는지, 그 단절로 인해 HUG의 회수 가능성에 실질적인 침해가 발생하였는지를 검토하는 것이 중요합니다.
따라서 HUG 보증이행 거절 사건에서는 “전대차가 있었다”는 사실만으로 결론을 내려서는 안 됩니다.
앞서 본 판례 법리에 비추어 대항력이 실제로 단절되었는지를 먼저 확인해야 합니다.
임대인의 동의가 있었는지, 전차인이 실제로 주택을 인도받아 점유하였는지, 임차인의 전출일과 전차인의 전입신고일 사이의 간격이 어느 정도인지, 해당 기간을 주민등록이 단절된 기간으로 볼 수 있는지, 주택의 점유관계가 계속 유지되었는지를 구체적으로 살펴보아야 합니다.
반대로 전대차가 임대인의 동의 없이 이루어졌고 배신적 행위가 아니라고 볼 특별한 사정도 없거나, 전차인의 전입신고가 상당 기간 지연되었거나, 그 사이 점유관계가 불분명해졌다면 대항력 단절이 문제될 수 있습니다.
그러나 이 경우에도 대항력 단절 가능성만으로 곧바로 결론을 내릴 수는 없습니다.
HUG 보증이행 사건에서는 그 단절로 인해 HUG의 회수 가능성에 실질적인 침해가 발생했는지도 함께 보아야 합니다.
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■ 대항력과 우선변제권은 HUG의 회수 가능성과 연결됩니다
HUG가 대항력 상실이나 우선변제권 문제를 중요하게 보는 이유는 단순한 형식적 요건 때문만은 아닙니다.
HUG가 임차인에게 보증금을 대신 지급하면, 이후 임차인의 보증금반환채권과 관련 권리를 기초로 임대인에게 구상하거나 경매·공매 절차에서 보증금을 회수하게 됩니다.
이때 임차인의 대항력이나 우선변제권이 상실되거나 그 순위가 불안정해졌다면 HUG의 회수 가능성이 낮아졌다고 평가될 여지가 있습니다.
따라서 대항력이 단절된 것으로 볼 수 있는 기간이 있었다면, 그 기간 동안 근저당권, 압류, 가압류 또는 조세채권 등 임차인보다 우선할 수 있는 권리가 발생하였는지를 확인해야 합니다.
▶ [A&P 성공사례] 대항력 상실을 이유로 한 HUG 보증이행 거절 대응 사례 (클릭)
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■ 임차권등기가 과거의 대항력 단절을 소급하여 회복시키는 것은 아닙니다
특히 임차권등기명령의 효력을 정확하게 구분하여 이해할 필요가 있습니다.
임차권등기는 기존에 유지되고 있던 대항력과 우선변제권을 보존하는 장치이지, 이미 단절된 대항력을 과거로 소급하여 회복시키는 장치는 아닙니다.
임차인이 대항력을 유지한 상태에서 임차권등기를 마쳤다면 이후 주택에서 이사하더라도 기존의 대항력과 우선변제권 순위를 유지할 수 있습니다.
그러나 전대차나 전출입 문제로 대항력이 이미 단절된 이후 임차권등기를 마쳤다면, 임차권등기만으로 과거에 대항력이 단절된 기간이 없었던 것으로 되지는 않습니다.
따라서 대항력 단절이 문제될 수 있는 기간이 존재한다면, 해당 기간 동안 근저당권, 압류, 가압류 등 임차인보다 우선할 수 있는 권리가 발생하였는지를 확인해야 합니다.
이러한 권리관계가 HUG가 “공사에 손해가 발생하였거나 발생할 우려가 있다”고 주장하는 근거가 될 수 있습니다.
▶ [A&P 법률가이드] 임차권등기명령과 HUG 이행청구 시 주의할 점 (클릭)
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■ 조세채권은 압류등기일이 아니라 법정기일도 확인해야 합니다
특히 세금과 관련된 권리관계는 등기부에 기재된 압류일자만으로 판단해서는 안 됩니다.
전대차나 전출입 문제로 대항력이 일시적으로 단절되었더라도 이후 임차권등기를 마쳤고, 국세 압류등기가 그 이후에 이루어졌다면 문제가 없다고 생각하는 경우가 많습니다.
그러나 국세나 지방세와 임차보증금의 우선관계를 판단할 때에는 단순히 압류등기일만을 기준으로 하는 것이 아니라, 해당 조세채권의 법정기일이 언제인지가 중요합니다.
따라서 해당 조세채권의 법정기일이 임차인이 대항력이나 우선변제권을 다시 갖추기 전이라면, 등기부상 압류가 뒤늦게 기재되었더라도 HUG는 회수 가능성에 실질적인 침해가 발생하였거나 발생할 우려가 있다고 주장할 수 있습니다.
물론 전세사기 피해가 사회적으로 문제 된 이후 국세기본법과 지방세기본법에는 임차인을 보호하기 위한 개정이 이루어졌습니다.
그러나 이러한 개정만으로 모든 조세채권 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
세금의 종류, 법정기일, 임차인의 대항요건과 확정일자 유지 여부, 임차권등기 시점, 개정 규정의 적용범위를 함께 확인해야 합니다.
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■ HUG 보증이행 거절 시 확인해야 할 자료
전대차가 있었다는 이유로 HUG 보증이행이 거절된 경우에는 다음과 같은 자료를 우선 확인해야 합니다.
거절 통보서, 보증약관, 확약서, 전세계약서, 전대차계약서, 임대인의 동의 자료, 주민등록등본 및 초본, 전입세대열람내역, 확정일자 자료, 임차권등기 자료, 명도 및 퇴거 관련 자료, HUG에 제출한 이행청구 서류, 임대인 및 전차인과 주고받은 문자나 통화내역, 등기부등본, 국세·지방세 관련 체납 및 법정기일 확인자료 등을 준비할 필요가 있습니다.
이러한 자료를 바탕으로 실제 거절 사유가 무엇인지, HUG가 약관 또는 확약서의 어느 조항을 근거로 거절하였는지 확인해야 합니다.
아울러 전대차가 보증조건을 실질적으로 침해한 것인지, 임차인이 주택의 인도와 주민등록이라는 대항력 요건을 유지하였는지, 설령 대항력 단절이 있었다면 그 기간 동안 HUG의 회수 가능성에 영향을 미칠 수 있는 권리가 발생하였는지를 검토해야 합니다.
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■ 전대차의 존재만으로 보증이행 거절이 정당화되는 것은 아닙니다
정리하면, 전대차가 있었다는 사실은 HUG 보증이행 심사에서 분명 위험요소로 작용할 수 있습니다.
그러나 전대차가 있었다는 이유만으로 모든 사건에서 보증이행 거절이 정당해지는 것은 아닙니다.
전대차가 임대인의 동의 아래 이루어진 것인지, 전차인의 점유와 주민등록을 통해 임차인의 대항력이 유지되었다고 볼 수 있는지, 임차인의 전출과 전차인의 전입 사이의 간격이 대항력 단절로 평가될 정도인지 등을 구체적으로 살펴보아야 합니다.
또한 보증가입이나 이행청구 과정에서 중요한 고지의무 또는 협조의무 위반이 있었는지, 전대차로 인해 HUG의 회수 가능성이 실질적으로 침해되었는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
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■ 이행청구 후 거절 사유를 확인하는 것이 중요합니다
한편 전대차와 대항력, HUG 보증이행청구 문제로 현재 저희 사무실이 위치한 인천까지 먼 지역에서 상담을 위해 방문하시는 분들이 많습니다.
그만큼 이 문제로 불안해하시는 분들이 많다는 의미이기도 합니다.
다만 특별한 사정으로 보증이행청구 자체를 대행해야 하는 경우가 아니라면, 먼저 HUG가 요구하는 서류를 충실히 준비하여 이행청구를 진행해 볼 필요가 있습니다.
실제로 HUG가 보증이행을 거절하는 경우에는 거절 통보서에 약관상 근거 조항과 구체적인 거절 사유가 기재됩니다.
그때부터는 단순히 “전대차가 있었다”는 문제를 넘어, HUG가 어떠한 약관 조항을 근거로 보증이행을 거절하였는지 구체적으로 검토할 수 있습니다.
대항력이나 우선변제권 상실을 문제 삼고 있는지, 전대차로 인해 HUG에 손해가 발생하였거나 발생할 우려가 있다고 판단한 것인지도 확인할 수 있습니다.
물론 이행청구 전에도 불안한 마음에 미리 상담을 받으시는 경우가 있습니다.
그러나 보다 정확한 검토는 실제 이행청구 이후 HUG의 구체적인 거절 사유가 확인된 다음에 가능한 경우가 많습니다.
상담을 위하여 먼 거리를 이동해야 하는 상황이라면 먼저 이행청구를 진행한 뒤, 거절 통보를 받았을 때 해당 통보서와 제출자료를 가지고 상담을 받는 것이 보다 실질적인 도움이 될 수 있습니다.
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■ 마무리하며
HUG의 거절 통보를 받았다면 단순히 포기하기보다, 거절 사유서와 보증약관, 확약서, 주민등록 및 점유 관련 자료, 전대차 관련 자료, 경매 우선순위에 영향을 줄 수 있는 권리관계 자료를 먼저 정리해야 합니다.
그 다음에는 대응 방향을 종합적으로 검토해야 합니다.
사안에 따라 보완자료를 갖추어 HUG에 재이행청구 또는 재심사를 요청할 수 있는지, HUG를 상대로 보증금 지급을 구하는 소송을 제기할 수 있는지, 임대인을 상대로 보증금반환청구나 손해배상청구를 할 수 있는지를 함께 살펴보아야 합니다.
또한 임대인의 기망행위나 편취의 고의가 문제 되는 경우에는 형사상 사기고소를 검토할 수 있습니다.
공인중개사의 설명의무 위반이나 중개상 과실이 문제 되는 경우에는 공인중개사 또는 공제조합을 상대로 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.
전세사기피해자 지원제도의 활용 가능성과 함께 임차인이 직접 경매절차를 진행하거나 배당을 통하여 보증금을 회수하는 방안, 이른바 셀프 경매의 가능성도 살펴보아야 합니다.
HUG 보증이행이 거절되었다고 하여 곧바로 모든 회수 방법이 차단되는 것은 아닙니다.
따라서 HUG를 상대로 한 대응과 함께 임대인·중개사에 대한 민사책임, 형사절차, 경매 및 배당절차를 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.
▶ [A&P 법률가이드] HUG 거절 이후 전세보증금 회수 전략 알아보기 (클릭)
법률사무소 A&P는 HUG 전세보증금반환보증 이행 거절 사건, 대항력 상실이 문제 된 전세보증금 사건, 전대차 관련 보증분쟁을 검토하고 있습니다.
전대차를 이유로 HUG 보증이행이 거절되었다면 거절 통보서와 보증약관, 확약서, 전세계약서, 주민등록자료 및 전대차 관련 자료를 정리하여 상담을 받아보시기 바랍니다.
법률사무소 A&P가 사건의 구조를 함께 살펴보고, 민사상 피해금 회수 가능성까지 종합적으로 검토하여 현재 상황에 맞는 대응 방향을 안내드리겠습니다.
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