전세사기 특별법 개정, 보증금 3분의 1 최소보장제와 선지급·후정산
2026. 5. 12. 공포, 최소보장금·선지급금 일부 규정은 2026. 11. 13. 시행 예정
전세사기 피해자 입장에서 가장 중요한 것은 결국 “그래서 실제로 얼마를 회복할 수 있는가”의 문제입니다. 이번 전세사기피해자법 개정 역시 바로 그 지점에 의미가 있습니다.
전액 보장은 아니지만, 일정한 요건을 갖춘 피해자가 보증금의 3분의 1에도 미치지 못하는 금액만 회수한 경우, 부족분을 보완하는 최소보장제와 선지급 제도를 도입했기 때문입니다.
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 일부개정법률이 2026. 4. 23. 국회 본회의를 통과했습니다. 이후 2026. 5. 12. 법률 제21634호로 공포되었습니다.
이번 개정은 시행일을 조문별로 나누어 보아야 합니다.
국가법령정보센터상 해당 개정법은 2026. 5. 12. 시행 법령으로 표시됩니다.
다만 법률 전체의 시행일 표시와 별개로, 최소보장금·선지급금 등 일부 신설 지원규정은 부칙에 따라 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행되는 구조로 보아야 합니다.
즉, 정리하면 다음과 같습니다.
• 일부 개정 내용: 2026. 5. 12.부터 시행
• 임차보증금 최소보장, 최소보장금 선지급 등 일부 신설 지원규정: 2026. 11. 13.부터 시행 예정
최소보장금, 선지급금 등 일부 신설 지원제도는 2026. 11. 13. 시행을 앞두고 약 6개월의 준비기간 동안 대통령령·국토교통부령 정비, 행정 시스템 구축, 지자체 조례 및 실무 기준 정비가 뒤따라야 합니다.
이하에서는 설명의 편의를 위해 보증금 3분의 1 수준까지 부족분을 보완하는 구조를 ‘최소보장제’, 실제 지급되는 금액은 조문 표현에 따라 ‘최소지원금’ 또는 ‘선지급금’으로 나누어 설명하겠습니다.
이번 개정의 핵심은 전세사기 피해자의 임차보증금 회복액이 일정 수준에 미치지 못하는 경우, 국가가 일정 요건 아래 보증금의 3분의 1 수준까지 부족분을 보완하는 최소보장 제도를 도입했다는 점입니다.
물론 이는 전액 보장 제도가 아닙니다. 그러나 전세사기 피해를 단순한 개인 간 임대차 분쟁으로만 보지 않고, 일정한 공적 지원이 필요한 사회적 피해로 보아 최소한의 회복선을 법제화했다는 점에서 의미가 있습니다.
특히 다음과 같은 문제가 함께 보완되었다는 점도 중요합니다.
• 피해주택 관리 문제
• 신탁사기 피해자 문제
• 임대인 파산 시 보증금채권 보호 문제
• 피해자 협동조합 등에 대한 지원 근거
이번 개정안은 크게 보면 다음 내용을 담고 있습니다.
• 일정 요건을 충족한 피해자에 대해, 회수액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 경우 그 부족분을 보완하는 최소보장제 도입
• 일정 요건 피해자가 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 지급받고, 이후 회수금 등을 기준으로 정산하는 선지급 제도 도입
• 최소지원금과 선지급금의 압류금지
• 임대인 파산 시 우선변제권 한도 내 보증금채권 보호
• 전세피해지원센터의 예방 상담 기능 강화
• 피해주택 관리와 지자체 역할 강화
• 전세사기피해자 등이 설립한 협동조합 등에 대한 지원 근거
• 공공매입·우선매수권·신탁사기 피해주택 관련 절차 보완
아래에서는 개정된 주요 조문과 그 의미를 살펴보겠습니다.
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1. 전세피해지원센터의 예방 기능 강화
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제11조는 전세피해 및 예방지원센터에 관한 규정입니다.
이번 개정으로 전세피해지원센터는 임대차계약을 체결하려는 사람에게 등기사항증명서의 권리관계 분석, 임대차계약서 문구 검토, 안전한 임대차계약을 위한 주의사항 등에 관한 상담을 수행할 수 있게 되었습니다.
전세사기에 있어 가장 좋은 대응은 결국 예방입니다.
지금까지 전세사기 피해자 지원은 이미 피해가 발생한 뒤의 사후구제에 집중되어 왔습니다.
그러나 실제 전세사기 사건을 보면, 계약 전 등기부 권리관계, 선순위 담보, 신탁 여부, 임대인의 체납 여부, 시세와 보증금의 비율, 계약서 문구를 제대로 확인했는지가 매우 중요합니다.
이번 개정은 전세피해지원센터의 역할을 사후 지원에만 두지 않고, 계약 전 예방 상담까지 확장했다는 점에서 의미가 있습니다.
2. 최소지원금·선지급금의 압류금지
개정법 제25조의8은 최소지원금과 선지급금, 그리고 이를 지급받을 권리에 관하여 양도, 담보 제공, 압류를 금지하고 있습니다.
실무상 상당히 중요한 의미를 가지는 조항입니다.
전세사기 피해자가 국가로부터 지원금을 지급받더라도, 그 돈이 기존 채권자에게 압류되거나 담보로 제공되어 버린다면 피해 회복과 주거안정이라는 제도의 목적 자체가 무너질 수 있기 때문입니다.
이번 개정은 최소지원금과 선지급금이 실제로 피해자의 생활 회복과 주거 안정에 사용될 수 있도록, 일정한 범위에서 압류금지 장치를 마련한 것으로 볼 수 있습니다.
실제 전세사기 피해자 중에는 보증금 피해뿐 아니라 대출, 생활비, 연체, 다른 채무 문제까지 함께 겪는 경우가 많습니다.
이런 상황에서 지원금이 바로 압류된다면 제도의 실효성이 크게 떨어집니다. 이번 조항은 바로 그 부분을 보완하기 위한 취지로 이해할 수 있습니다.
3. 임차보증금 3분의 1 최소보장 제도
이번 개정의 핵심은 제25조의9에 새롭게 도입된 임차보증금 최소보장 제도입니다.
개정법은 일정 요건을 갖춘 전세사기피해자와 제2조 제4호 다목에 따른 임차인을 최소보장피해자로 정하고, 이들이 실제 회수한 금액의 총합이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 그 부족분을 최소지원금으로 신청할 수 있도록 했습니다.
여기서 비교 대상이 되는 금액은 다음과 같습니다.
1. 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 회수한 금액
2. 임차보증금반환채권을 통하여 변제받은 금액
3. 제25조, 제25조의2, 제25조의3에 따른 기존 지원액
단순 예시로 보면 다음과 같습니다.
보증금이 1억 원이고, 실제 회수액이 1천만 원인 경우를 생각해볼 수 있습니다. 보증금의 3분의 1은 약 3,333만 원입니다. 이미 회수한 1천만 원을 제외하면, 약 2,333만 원이 최소지원금 산정의 기준이 될 수 있습니다.
다만 이는 단순한 설명을 위한 예시에 불과합니다. 실제 지급 여부와 금액은 법령상 요건, 신청 제한 사유, 정산 기준 등에 따라 달라질 수 있으며, 모든 피해자가 자동으로 지원을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
다음과 같은 경우에는 최소지원금 신청이 제한될 수 있습니다.
• 본인의 전세사기피해주택 또는 신탁사기피해주택을 직접 매수한 경우
• 우선변제권 행사를 소홀히 하여 배당요구나 배분요구를 하지 않은 경우
• 최소보장금의 전부 또는 일부를 선지급받은 경우
또한 최소지원금을 받으면 제25조, 제25조의2, 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없도록 정하고 있습니다.
따라서 피해자 입장에서는 최소지원금과 공공임대주택 지원 사이에서 어떤 방식이 자신의 상황에 더 적합한지 신중하게 보아야 합니다.
무엇보다 중요한 점은, 이번 제도가 전액 보장 제도는 아니라는 점입니다.
그러나 전세사기 피해자가 경매, 공매, 소송, 채권 회수, 기존 지원을 모두 거친 뒤에도 보증금의 3분의 1도 회복하지 못하는 경우, 국가가 일정 요건 아래 최소한의 회복선을 보완하겠다는 점에서 의미가 있습니다.
다만 이번 개정으로 전세사기 피해자의 모든 손해가 자동으로 회복되는 것은 아닙니다. 최소보장제는 어디까지나 일정 요건 아래 부족분을 보완하는 제도입니다.
따라서 피해자는 여전히 경매·공매 절차, 배당요구, 보증금반환청구, 형사고소, 공인중개사 또는 브로커 책임, 신탁사기 여부, 임대인 파산 가능성 등을 함께 검토해야 합니다.
지원제도는 중요하지만, 개별 사건에서 실제 회수 가능성을 따지는 작업을 대신할 수는 없습니다.
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4. 최소보장금 선지급 제도
개정법 제25조의10은 최소보장금의 선지급에 관한 규정입니다.
무권한 임대인과 임대차계약을 체결한 임차인, 신탁사기피해자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람은 최소보장금의 전부 또는 일부를 미리 지급받을 수 있습니다.
전세사기 피해자들이 소송, 경매, 공매 등을 거쳐 실제 돈을 회수하기까지는 상당한 시간이 걸립니다. 경우에 따라 몇 년이 지나도 회수가 어려운 경우가 있습니다.
그런데 피해자는 그 사이에 새로운 주거지를 구해야 하고, 대출 상환과 생활비 문제도 감당해야 합니다.
선지급 제도는 바로 이 시간 차이를 줄이기 위한 장치입니다.
다만 선지급을 받은 경우에도 이후 정산이 필요합니다.
국토교통부장관이 선지급금을 지급한 뒤, 피해자가 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액, 임차보증금반환채권을 통하여 변제받은 금액, 기존 지원금 등을 고려하여 정산하게 됩니다.
또 선지급금을 지급받은 사람은 정산이 완료될 때까지 주택임대차보호법상 대항력을 유지해야 합니다. 이 부분은 매우 중요합니다.
대항력을 상실하면 우선변제권 행사 등에 문제가 생길 수 있고, 선지급금 반납 문제로 이어질 수 있습니다.
5. 최소지원금과 선지급금의 반납·정산
제25조의11과 제25조의12는 최소지원금과 선지급금의 반납, 조사, 정보 수집·활용에 관한 규정입니다.
다음과 같은 경우에는 반납 문제가 발생할 수 있습니다.
• 최소지원금을 지급받은 이후 임차보증금의 전부 또는 일부를 회수한 경우
• 선지급금을 받은 뒤 정산대상액에 변동이 생긴 경우
• 선지급금을 받은 사람이 피해주택을 직접 매수한 경우
또 거짓이나 부정한 방법으로 지원금을 받았거나, 지원금이 과오지급되었거나, 대항력 유지 의무를 위반해 우선변제권 행사가 제한된 경우에도 반납이 문제가 될 수 있습니다.
지원금을 반납해야 하는데 기간 내 반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 징수될 수 있습니다.
결국 이번 개정은 피해자 보호를 강화하면서도, 제도의 남용을 막기 위한 정산·반납·조사 절차를 함께 두고 있습니다.
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6. 임대인 파산 시 보증금채권 보호
제25조의13은 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 대한 특례입니다.
개정법은 채무자회생법 제566조에도 불구하고, 전세사기피해주택에 대한 전세사기피해자 등의 임차보증금은 우선변제권이 인정되는 한도 내에서는 면책되지 않는 청구권으로 본다고 정하고 있습니다.
이는 임대인이 파산 절차를 이용해 임차인의 보증금채무를 면책받는 문제를 제한하기 위한 규정입니다.
전세사기 사건에서는 임대인이 무자력 상태이거나, 이미 다수의 채무를 부담하고 있거나, 파산·회생 절차를 이용하는 경우가 있습니다.
피해자 입장에서는 보증금 반환소송에서 이기더라도 임대인이 파산으로 면책을 받아버리면 실제 회수 가능성이 크게 떨어질 수 있습니다.
이번 개정은 우선변제권이 인정되는 한도에서는 임차보증금채권을 비면책채권으로 보도록 함으로써, 피해자의 보증금채권 보호를 강화한 것으로 볼 수 있습니다.
다만 이 역시 모든 보증금 전액이 무조건 비면책된다는 의미는 아닙니다.
조문상 “우선변제권이 인정되는 한도 내”라는 제한이 있으므로, 실제 사건에서는 대항력, 우선변제권, 확정일자, 배당 순위, 보증금 범위를 함께 검토해야 합니다.
7. 그 밖의 주요 개정 내용
이번 개정에는 위 내용 외에도 여러 보완 조치가 포함되어 있습니다.
• 전세사기피해주택의 안전관리 및 감독에 관하여 지자체가 개입할 수 있는 근거가 마련되었습니다.
• 전세사기피해자 등이 설립한 협동조합 등에 대한 행정적·재정적 지원 근거도 마련되었습니다.
• 국토교통부가 임대인의 동의 없이 금융회사 등이나 신용정보집중기관에 임대인 신용정보 제공을 요청할 수 있도록 하여, 피해 사실 조사와 재산 은닉 방지에 필요한 자료 확보 근거를 강화했습니다.
• 직접 매입, 이른바 셀프 경매와 관련해서도 우선매수권 행사, 공공 매입 후 임대료 지원, 조세 안분 규정이 개정되어 피해자가 직접 낙찰받으려는 경우의 부담을 줄이는 방향으로 제도가 보완되었습니다.
• 신탁사기와 관련해서는 한국토지주택공사 등 공공주택사업자가 신탁사와 협의하여 피해주택을 매입할 수 있는 절차가 마련되었습니다. 공공임대 의무기간이 끝난 뒤에는 무주택자인 피해자가 우선적으로 매입할 수 있는 길도 열렸습니다.
• 위반건축물 문제와 관련하여, 한국토지주택공사 등이 해당 주택을 매입·관리하는 경우 사용승인과 주차장 설치 기준을 완화할 수 있도록 하여, 행정적 결함 때문에 매입이 거절되는 문제를 줄이려는 내용도 포함되었습니다.
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■ 마무리하며
모든 개정안이 그렇듯이, 이번 전세사기피해자법 개정에 대해서도 평가는 다를 수 있습니다.
전액 보장이 아니라는 점, 재정 부담 문제, 지원 대상과 범위의 한계, 시행령과 시행규칙에서 구체화될 세부 기준 등은 앞으로도 계속 논의될 것입니다.
다만 이번 개정은 전세사기 피해자의 회복액이 보증금의 3분의 1에도 미치지 못하는 경우, 국가가 일정 요건 아래 그 부족분을 보완하는 최소보장 제도를 도입했다는 점에서 의미가 있습니다.
또 최소보장금 선지급, 압류금지, 임대인 파산 시 비면책 특례, 피해주택 관리, 신탁사기 피해주택 매입 절차 보완, 피해자 협동조합 지원 근거 등도 피해자 보호를 두텁게 하는 방향의 변화입니다.
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전세사기 피해자분들께서 이번 개정을 통해 조금이나마 실효성 있는 도움을 받으시길 바랍니다.
물론 무엇보다 중요한 것은, 결국 처음부터 전세사기 위험을 최대한 줄이는 것입니다.
매번 드리는 말씀이지만, 가능하다면 보증보험에 가입하는 것이 가장 안전합니다.
피치 못할 사정으로 보증보험 가입요건이 되지 않는 집을 계약해야 하는 경우에도, 계약 전 등기부 권리관계, 선순위 권리, 임대인의 납세완납증명서, 신탁 여부, 시세 대비 보증금 비율, 실제 점유관계, 보증보험 가능 여부를 최대한 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
또 이미 전세보증금 반환 문제나 전세사기 피해가 의심되는 경우에는 계약서, 등기부등본, 확정일자, 전입신고 내역, 보증보험 가입 여부, 임대인과의 대화 내역, 경매·공매 진행 자료를 먼저 정리한 뒤 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
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도움이 필요한 경우, 사실관계와 각 사안에 맞는 대응 방향을 안내해드리겠습니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
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