허그(HUG) 소송과 전세사기 대응은 단순히 승소 가능성이 아니라 회수 가능성의 측면에서 검토해야 합니다.
전세금을 돌려받지 못한 상황에서 가장 중요한 것은 소송에서 이기는 것이 아니라, 실제로 얼마를 회수할 수 있는지입니다.
여전히 전세사기로 인한 피해가 끊이질 않고 있습니다.
몇 년 전 전국민을 울렸던 대규모 전세사기 사건들 이후 조금 잠잠해지는가 싶더니, 이제는 정형화된 전세사기뿐 아니라 민간임대주택, 법인 명의, 회생·파산 제도 등을 보다 적극적으로 활용하는 등 여러 요소들이 결합되어 보다 복잡한 형태로 나타나고 있습니다.
결국 중요한 것은 의도한 전세사기이든, 아니면 임대인의 경제적 악화 때문이든, 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지입니다.
우선 제일 중요한 것은 허그 등 보증보험 가입 여부를 살피는 것입니다.
보증보험 가입이 되어 있다면, 약관상 면책사유가 없는 이상 허그를 비롯한 보증보험기관은 임대인을 대신하여 보증금을 지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 행사합니다.
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그러나 보증보험 가입이 안 되어 있는 경우, 혹은 가입은 되어 있으나 이행거절을 당한 경우에는 종합적인 검토가 필요합니다.
이미 임대인의 자력이 부족하고, 경매를 한다고 하여도 실제 회수될 수 있는 금액이 보증금에 비해 적은 경우가 대다수이기 때문에, 단순히 임대인을 상대로 한 보증금 반환 청구소송만 생각해서는 안 됩니다.
물론 허그를 상대로 한 소송은 임대인을 상대로 한 소송보다 훨씬 어렵습니다. 그러나 허그를 상대로 승소한다면, 이겨 놓고도 회수가 되지 않는 상황은 피할 수 있기 때문입니다.
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이에 조직적인 전세사기뿐 아니라 경제적으로 어려움에 처하게 된 임대인으로 인하여 보증금을 반환받지 못할 위기에 처하신 분들이 문의를 주셨을 때, 저희가 대처하는 순서에 대해 말씀드리고자 합니다.
이를 통해 어려움에 처하신 분들께서 앞으로의 대응 방안에 대해 조금이나마 도움을 얻으시기를 바랍니다.
단, 다음의 순서는 구체적인 상황에 따라 병행될 수도 있고, 우선순위가 바뀔 수도 있습니다.
1. 기본 권리관계 확인
계약서, 건축물대장, 부동산 등기부를 확인하여 현재 권리관계를 분석합니다.
2. HUG 등 보증보험 가입 및 면책 여부 검토
허그 등 보증보험 가입 여부와 면책사항 해당 여부를 확인합니다.
3. HUG 이행청구 가능성 판단
허그 이행청구가 가능하다면, 허그를 통해 보전받는 방법을 우선 선택할 수 있습니다.
4. 이행거절 시 소송·경매 회수액 비교
허그로부터 이행거절을 당한 경우, 허그를 상대로 한 소송 가능성과 권리관계 분석 결과를 통한 경매 시 보전받을 수 있는 금액을 종합적으로 비교합니다.
5. 임대인 상대 회수 절차 검토
경매로 보전 가능한 금액이 꽤 된다면, 임대인을 상대로 한 보증금 반환 청구소송 후 부동산 압류를 통한 경매를 진행하고, 전세사기피해자 해당 요건도 검토합니다.
6. 임대인 사기 성립 가능성 검토
허그를 상대로 한 소송의 실익이 낮고, 부동산 경매를 통해 회수할 수 있는 금액도 제한적일 것으로 예상되는 경우에는 임대인의 형사책임 여부를 별도로 검토할 필요가 있습니다.
특히, 상대방이 회생 파산의 움직임이 있는 경우 불법행위로 인한 채권은 면책에서 제외되기 때문에 더욱 의미가 있습니다.
다만, 사기죄의 경우에는 단순한 채무불이행만으로 성립하는 것이 아니라, 계약 체결 당시부터 임대인에게 보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 이를 숨기고 계약을 체결하는 등 기망행위가 있었는지가 핵심적인 판단 기준이 됩니다.
따라서 이러한 기망의 존재 여부를 구체적인 사실관계에 따라 신중히 검토해야 합니다.
7. 공인중개사 등 방조 책임 검토
임대인의 사기 성립 가능성이 높다면, 공인중개사, 중개보조원 등에게 사기 방조가 성립할 수 있을지도 검토합니다.
8. 합의 및 공동불법행위 대응 준비
사기 고소를 진행하고, 진행 경과에 따라 합의를 통한 금원 확보 또는 공동불법행위에 기한 민사소송을 준비합니다.
9. 공인중개사협회 공제금 청구 가능성 검토
공인중개사협회 공제금 청구 가능성도 함께 검토합니다.
10. 최종 채권회수 절차 진행
각 단계별 승소 이후 신용조사에 따른 단계별 채권회수절차를 진행합니다.
신용조사, 압류, 재산명시, 재산조회 등을 진행하고, 필요시 강제집행면탈이나 사해행위도 검토합니다.
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물론 한 번에 모든 것을 진행하는 것이 보증금 자체의 회수 가능성을 가장 높이는 길일 수 있습니다.
그러나 100% 반환을 장담할 수도 없고, 또한 모두 반환받는다고 하더라도 모든 절차를 다 진행한다면 들여야 하는 변호사 비용 등이 너무 큽니다.
따라서 타이밍이 문제되어 병행이 필요한 특수한 상황을 제외하고서는, 구체적인 사실관계에 따라 현 단계에서 가장 가능성이 높은 것부터 단계별로 밟아가는 것이 가장 좋습니다.
전재산, 혹은 대출로 인해 전재산이 넘는 금원을 날릴 위기에 처하신 상황에 너무도 경황이 없고 절망스러우실 것을 잘 압니다.
물론 말이 쉬운 것이지만, 그래도 지금부터라도 냉정히 상황을 분석하여 최대한 회수 가능성을 높여야 합니다.
그리고 그 대응은 과도한 비용이 발생하지 않도록 단계별로 가장 효율적이고 효과적인 것을 택하셔야 합니다.
전세금을 돌려받지 못한 경우 가장 중요한 것은 승소 가능성이 아니라 회수 가능성입니다.
따라서 대응 방안 역시 단순히 이길 수 있는지를 기준으로 선택할 것이 아니라, 실제로 얼마나, 어떤 방법으로 회수할 수 있는지를 기준으로 정해야 합니다.
도움이 필요한 경우, 사실관계와 상황에 맞는 대응 방향을 함께 검토해 드립니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
법률사무소 A&P
박사훈 대표변호사
