현금청산 상담에서 거의 빠지지 않고 나오는 질문이 셋 있습니다.
“철거되기 전에 사감정이라도 받아 두어야 하나요.” “현장에 나와서 보는 감정은 비용이 얼마나 드나요.” “철거 전에 감정을 받으면 실제로 이익이 되나요.”
세 질문은 서로 얽혀 있지만 답은 각각 다릅니다.
결론만 먼저 말씀드리면, 사감정은 ‘가격을 올려 주는 장치’가 아니라 ‘내 부동산이 어떤 상태였는지를 증명할 수 있게 해 주는 장치’입니다.
그리고 그 증명이 필요한 물건인지 아닌지에 따라 실익이 크게 갈립니다.
본 글에서는 가로주택정비사업 현금청산이 어떤 절차로 진행되는지부터, 매도청구에서 개발이익이 어떻게 반영되는지, 조합이 제시하는 감정평가액은 어떻게 산정되는지, 사감정은 언제 필요한지, 비용은 어느 정도인지, 그리고 실제로 사감정을 받는 것이 유리한 경우는 언제인지 순서대로 살펴보겠습니다.
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■ 어떤 절차를 거쳐서 청산이 이루어지나요
가로주택정비사업에서 분양신청을 하지 않은 소유자는 소규모주택정비법 제36조에 따라, 조합설립에 동의하지 않은 소유자는 같은 법 제35조에 따라 각각 부동산을 현금으로 청산하고 사업에서 빠지게 됩니다.
두 경우 모두 사업시행자가 협의 또는 매도청구 절차를 진행하는 구조입니다.
분양신청을 하지 않은 경우부터 보겠습니다.
제36조 제1항은 사업시행자에게 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 하도록 의무를 지우면서, 단서에서 분양신청기간이 끝난 다음 날부터 협의를 시작할 수 있는 길을 열어 두었습니다.
협의가 끝내 성립하지 않으면 같은 조 제2항이 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 제35조에 따른 매도청구소송을 제기하도록 합니다.
조합설립에 동의하지 않은 경우에는 그보다 이른 단계에서 제35조가 작동합니다.
사업시행자는 제26조에 따른 심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구하여야 하고(제1항), 촉구를 받은 소유자가 60일 이내에 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻을 밝힌 것으로 봅니다(제2항, 제3항).
그 기간이 만료되면 사업시행자는 60일 이내에 소유권 등을 매도할 것을 청구할 수 있습니다(제5항).
두 조문에서 공통으로 눈여겨보실 것은 수범자가 소유자가 아니라 사업시행자라는 점입니다.
소유자가 나가겠다고 선언해서 청산이 시작되는 것이 아니라, 법이 사업시행자에게 기한을 정해 청산을 진행하도록 강제하는 구조입니다.
따라서 소유자에게 남는 물음은 나갈지 여부가 아니라 얼마를 받고 나갈지가 됩니다.
가로주택정비사업에서 수용이 가능한 경우는 제한적이어서, 어느 갈래로 가든 결국 매도청구소송으로 이어지는 사례가 대부분입니다.
소송이 시작되면 법원이 감정인을 지정하여 시가감정을 하고, 그 결과를 기초로 매매대금이 확정됩니다. 따라서 금액이 갈리는 지점은 협상이 아니라 감정입니다.
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■ 매도청구의 ‘시가’에는 개발이익이 포함됩니다
대법원은 매도청구권 행사 시의 시가를 해당 사업으로 발생할 것으로 예상되는 ‘개발이익이 포함’된 가격으로 보아 왔습니다(대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결, 2008. 2. 1. 선고 2006다32217 판결 등).
그리고 이러한 법리는 소규모주택정비법 제35조에 따른 가로주택정비사업조합의 매도청구에도 동일하게 적용됩니다((대구지방법원 2020. 10. 20. 선고 2020가단107152 판결).
다만 사업 완료 후의 예상가치를 전부 반영하라는 취지는 아니고, 사업 진행 정도에 따라 기준시점 당시에 이미 구체화된 개발이익을 반영하라는 취지로 이해되고 있습니다.
따라서 구역 안에서 형성된 거래사례를 어떻게 선정하고 어떻게 보정할 것인지가 감정의 승부처가 됩니다.
구역 밖의 일반적인 시세만으로 판단하면 실제 시가와 차이가 날 수밖에 없는 이유입니다.
반면 수용으로 처리되는 사안에서는 개발이익이 배제됩니다. 소규모주택정비법 제35조의2 제1항에 따라 수용이 가능한 경우는 시장·군수등 또는 제18조 제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 소규모주택정비 관리지역에서 시행하는 경우로 한정되는데, 이때는 같은 조 제2항에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 준용되기 때문입니다.
결국 같은 가로주택정비사업이라도 어느 절차로 가느냐에 따라 출발점이 달라지므로, 내 구역이 어느 쪽인지부터 확인하셔야 합니다.
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■ 조합이 제시하는 금액은 소유자가 고른 감정인이 낸 것이 아닙니다
협의 단계에서 조합이 제시하는 금액은 법령이 정한 방식으로 선정된 복수의 감정평가법인등이 평가한 금액의 산술평균치를 기초로 합니다.
소규모주택정비법 제33조 제1항 제3호·제5호·제8호에 따른 재산 또는 권리의 평가에 관하여는 같은 법 제56조를 통해 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제4항이 준용되고, 같은 법 시행령 제31조 제3항은 준용 시 도시정비법 제74조 제4항 제1호 나목의 “재건축사업”을 “가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업”으로 읽도록 하고 있습니다.
그 결과 시장·군수등이 추천한 감정평가법인등과 조합 총회의 의결로 선정한 감정평가법인등이 관여하는 구조가 되고, 소유자가 직접 평가기관을 고르는 절차는 마련되어 있지 않습니다.
소유자가 스스로 의뢰하는 감정, 이른바 사감정이 등장하는 지점이 바로 여기입니다.
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■ 사감정이 무엇인지
사감정은 소유자가 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등에 직접 의뢰하여 받는 정식 감정평가서를 말합니다.
현장조사 없이 전화나 서면으로 대략의 가격대만 알려 주는 이른바 탁상자문과는 구별하셔야 합니다. 탁상자문은 정식 감정평가서가 아니어서 증거로 쓰기 어렵습니다.
정식 사감정이라 하더라도 법원 감정을 대체하지는 못합니다.
법원은 사감정 결과에 구속되지 않고, 사감정과 법원 감정의 금액이 다르다는 사정만으로 재감정이 곧바로 받아들여지는 것도 아닙니다.
그럼에도 사감정이 의미를 갖는 국면은 대체로 다음 세 가지입니다.
첫째, 협의 단계에서 조합이 제시한 금액이 적정한지 판단하고 협상의 근거로 삼는 경우입니다. 둘째, 법원 감정을 앞두고 비교사례 선정이나 개발이익 반영 방법에 관한 의견서를 제출할 때 그 근거자료가 되는 경우입니다. 셋째, 철거나 멸실로 현황을 확인할 수 없게 되기 전에 물건의 상태를 기록으로 남겨 두는 경우입니다. |
세 번째가 바로 “철거 전에 받아 두어야 하느냐”는 질문의 핵심입니다.
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■ 철거 전에 받아야 하나요 — 가격의 문제가 아니라 증명의 문제입니다
먼저 흔한 오해 하나를 정리하겠습니다. 감정의 기준시점은 철거일이 아닙니다.
매도청구소송에서는 매도청구권 행사 시점을 기준으로 시가를 산정하는 것이 원칙이므로, 철거 전에 감정을 받아 둔다고 해서 그 자체로 현금청산금이 올라가지는 않습니다.
문제는 다른 데 있습니다.
건물이 철거되고 나면 감정인이 현장에서 확인할 대상 자체가 사라집니다.
이때 확인이 어려워지는 항목은 생각보다 많습니다.
✔ 실제 구조와 사용 현황, 내부 마감의 수준과 리모델링 이력 ✔ 건축물대장에 나타나지 않는 증축 부분과 부속건물 ✔ 보일러·냉난방·전기 설비 등 부합물과 종물 ✔ 정원수·조경수 등 수목, 담장·포장 등 구축물 ✔ 영업용 시설물과 인테리어, 영업 현황 ✔ 무허가건축물의 존재와 규모, 사용 개시 시기 |
이 항목들은 서류만으로는 잘 드러나지 않습니다.
확인할 방법이 사라지면 평가가 보수적으로 이루어지거나, 아예 평가 대상에서 빠지는 결과로 이어질 수 있습니다.
철거 후에 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.
실무에서는 철거 전에 촬영된 사진이나 동영상 등 객관적으로 참고할 수 있는 자료가 충분히 남아 있다면 멸실된 건물에 대해서도 감정평가가 이루어져야 한다는 견해가 유력합니다.
다만 그런 자료를 누가 남겨 두었느냐가 문제이고, 그 시점에 자료를 확보해 두지 않은 소유자가 뒤늦게 복원하기는 매우 어렵습니다.
정리하면, 철거 전 감정은 가격을 높이기 위한 것이 아니라 나중에 다툴 수 있는 자료를 남겨 두기 위한 것입니다.
물건이 아파트처럼 규격화되어 있고 등기부와 건축물대장만으로 현황이 충분히 드러난다면 굳이 서두를 이유가 크지 않습니다.
반대로 단독주택, 다가구주택, 상가, 무허가건축물, 증축이 있는 물건이라면 사정이 완전히 달라집니다.
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■ 비용은 얼마나 드나요
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제23조는 감정평가법인등이 의뢰인으로부터 받는 수수료의 요율과 실비의 범위를 국토교통부장관이 정하는 기준에 따르도록 하고 있습니다.
그에 따른 것이 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」(국토교통부 공고 제2026-145호, 2026. 2. 9. 시행)이고, 수수료는 같은 기준의 별표 ‘감정평가수수료 체계’에 따라 감정평가액을 기준으로 산정합니다.
산정 방식은 감정평가액 5천만원 이하는 25만원으로 고정하고, 5천만원을 넘는 금액에 대해서만 구간별 요율을 더하는 누진 구조입니다.
요율은 5천만원 초과 5억원 이하 구간이 1만분의 11, 5억원 초과 10억원 이하 구간이 1만분의 9, 10억원 초과 50억원 이하 구간이 1만분의 8입니다.
별표는 하한을 0.8배, 상한을 1.2배로 표시하고 있으나, 그 배수가 곱해지는 대상은 총액이 아니라 5천만원을 초과하는 부분의 요율입니다.
25만원의 기초액에는 배수가 걸리지 않으므로, 총액을 기준으로 한 실제 조정 폭은 1.2배까지 벌어지지 않습니다.
예를 들어 감정평가액 5억원이면 하한이 64만 6천원, 기준이 74만 5천원, 상한이 84만 4천원이어서 기준 대비 0.87배에서 1.13배 사이입니다.
자주 문의를 받는 구간의 수수료를 하한·기준·상한으로 정리하면 다음과 같습니다.
| 감정평가액 | 하한 | 기준 | 상한 |
| 1억 원 | 294,000원 | 305,000원 | 316,000원 |
| 3억 원 | 470,000원 | 525,000원 | 580,000원 |
| 5억 원 | 646,000원 | 745,000원 | 844,000원 |
| 10억 원 | 1,006,000원 | 1,195,000원 | 1,384,000원 |
| 20억 원 | 1,646,000원 | 1,995,000원 | 2,344,000원 |
| 30억 원 | 2,286,000원 | 2,795,000원 | 3,304,000원 |
여기에 같은 기준 제10조에 따른 실비, 즉 여비와 물건조사비, 공부발급비 등이 더해지고 부가가치세는 별도입니다.
토지와 건물을 각각 평가하여야 하는 경우, 복수의 기관에 평가를 의뢰하는 경우, 평가논리에 관한 컨설팅이나 의견서 작성을 함께 맡기는 경우에는 그만큼 비용이 늘어납니다.
정리하면 일반적인 단독주택이나 다세대주택 한 건의 사감정 비용은 통상 수십만 원에서 백만 원대 초반 사이에서 형성됩니다.
견적을 받으실 때에는 적용된 감정평가액과 하한·기준·상한 중 어느 쪽인지, 실비와 부가가치세를 포함한 총액이 얼마인지를 함께 확인하시면 비교가 쉽습니다.
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■ 그래서 이익이 되나요
비용과 기대 이익을 나란히 놓고 보시면 판단이 어렵지 않습니다.
현금청산금이 5억 원인 물건에서 감정 결과가 10퍼센트만 달라져도 5천만 원 차이입니다.
사감정 비용이 실비와 부가가치세를 더해 100만 원 안팎이라면 산술적으로는 대응할 가치가 충분합니다.
다만 모든 물건에서 그 10퍼센트가 생기는 것은 아닙니다.
아래와 같이 나누어 보시기를 권해 드립니다.
| 실익이 큰 경우 |
✔ 단독·다가구주택, 상가 등 개별성이 강해 시세만으로 가격이 드러나지 않는 물건 ✔ 증축, 부속건물, 무허가건축물, 수목, 영업시설 등 현황 확인이 필요한 항목이 있는 경우 ✔ 이주가 상당히 진행되어 철거 일정이 가시화된 경우 ✔ 조합 제시액이 인근 실거래가와 뚜렷하게 차이가 나는 경우 ✔ 구역 안에서 개발이익이 반영된 거래사례가 존재하는 경우 |
| 실익이 크지 않은 경우 |
✔ 동일 단지 내 거래가 활발한 아파트 등 규격화된 물건 ✔ 물건 가액이 작아 기대 증액분이 수수료와 실비를 넘기 어려운 경우 ✔ 이미 조합 제시액이 인근 시세와 비교하여 무리가 없는 경우 |
한 가지만 덧붙입니다. 사감정을 받지 않기로 하시더라도, 이주 전의 현황을 사진과 동영상으로 남겨 두는 일만은 반드시 해 두시기 바랍니다.
비용이 들지 않으면서도 나중에 유일한 근거가 되는 경우가 적지 않습니다.
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■ 실제로는 어떤 순서로 진행하면 되나요
① 조합이 보낸 분양통지서, 협의 요청 공문, 감정평가 결과 통지 등 서면의 수령일을 정리합니다.
② 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장을 발급받아 서류상 현황과 실제 현황의 차이를 확인합니다.
③ 서류에 나타나지 않는 부분이 있다면 이주 전에 사진과 동영상으로 현황을 기록합니다.
④ 인근 실거래가와 구역 내 거래사례를 조사하여 조합 제시액과 비교합니다.
⑤ 차이가 크거나 현황 항목이 많다면 감정평가법인등에 정식 사감정을 의뢰합니다.
⑥ 협의 단계에서 사감정 결과와 그 근거를 문서로 제출하여 협상합니다.
⑦ 매도청구소송이 제기되면 기준시점과 비교사례 선정에 관한 의견서를 감정 착수 전에 제출합니다.
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■ 미리 점검해두면 좋은 사항
✔ 조합이 제시한 금액의 산정 근거와 기준시점을 서면으로 확인 ✔ 건축물대장과 실제 현황의 차이(증축·용도변경·부속건물)를 목록으로 정리 ✔ 이주 전에 내부·외부·설비·수목·영업시설을 촬영일자가 남는 방식으로 기록 ✔ 탁상자문이 아닌 현장조사를 포함한 정식 감정평가서인지 확인 ✔ 수수료 외에 실비와 부가가치세가 별도인지, 총액이 얼마인지 사전 확인 ✔ 구역 안에서 형성된 거래사례를 확보하여 개발이익 반영 논거로 정리 ✔ 철거 일정이 잡혔다면 증거보전 신청의 실익과 시기를 검토 ✔ 감정이 이미 진행 중이라면 착수 전에 의견서를 제출할 수 있는지 확인 |
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■ 마무리하며
현금청산 사건에서는 소송이 시작된 뒤보다 이주·철거 전에 어떤 자료를 확보해 두었는지가 이후 감정과 매매대금 다툼에서 중요하게 작용할 수 있습니다.
다만 철거 전 사감정이 모든 물건에 필요한 것은 아닙니다.
물건의 종류와 실제 현황, 조합 제시액과 인근 거래사례의 차이, 철거 일정 등을 기준으로 사감정에 실제로 비용을 들일 필요가 있는지부터 판단하는 것이 중요합니다.
법률사무소 A&P(에이앤피)는 가로주택정비사업 현금청산 및 매도청구 사건에서 조합의 감정평가 결과와 산정근거, 등기사항전부증명서·건축물대장, 현황 사진·영상, 구역 내 거래사례, 이주·철거 관련 자료를 함께 검토하여 사건의 쟁점을 정리하고 있습니다.
조합이 제시한 금액이 적정한지, 철거 전에 사감정을 받아둘 실익이 있는지, 또는 매도청구소송에서 법원 감정에 어떻게 대응해야 할지 판단하기 어렵다면
법률사무소 A&P(에이앤피)가 현재 확보된 자료와 사업 진행단계를 기준으로 협의·감정·소송 대응 방향을 함께 살펴보고 안내드리겠습니다.
📞 방문 상담 예약
※ 의뢰인의 상황을 충분히 확인하고 보다 정확한 상담을 드리기 위해 방문 상담을 권장드리고 있습니다. 원활한 상담을 위해 방문 전 사전 예약을 부탁드립니다.
※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
법률사무소 A&P
박사훈 대표변호사
