계약이 끝나갈 때가 되면 임차인은 대부분 이런 질문을 하게 됩니다.
“인테리어를 제가 다 뜯어야 하나요?”, “전 임차인이 해놓은 시설도 제가 철거해야 하나요?”, “보증금을 안 돌려주겠다는데 이게 맞는 건가요?”
상가 임대차에서 원상회복 문제는 계약 초반에는 크게 눈에 띄지 않다가, 계약이 종료되는 시점에 가장 크게 충돌하는 쟁점 중 하나입니다.
인천 지역의 상가 임대차 분쟁에서도 전 임차인이 설치한 시설의 철거 범위나 원상회복 비용을 둘러싸고 보증금 반환 문제가 함께 발생하는 경우가 있습니다.
본 글에서는 임차인의 원상회복의무가 법적으로 어디까지 인정되는지, 특히 전 임차인이 설치한 시설을 인수한 경우와 원상회복 특약이 있는 경우 어떻게 판단되는지, 보증금 반환 과정에서 발생할 수 있는 분쟁과 대응 방법을 정리해드립니다.
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■ 원상회복의무의 법적 근거
임대차가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환해야 하고, 이 때 원상회복의무를 부담하게 됩니다.
민법 제654조(준용규정), 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
위 조문만 보면 “원상으로 회복해야 한다”는 원칙만 있을 뿐, 구체적으로 어느 범위까지 복구해야 하는지는 정확히 알 수 없습니다.
그래서 실제 분쟁에서는 임대차계약서의 내용, 특약사항, 임차 당시 목적물의 상태, 임차인이 직접 설치하거나 변경한 시설의 범위가 중요한 판단자료가 됩니다.
대법원은 임차인이 임차목적물의 그 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다고 판시하였습니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등 참조).
따라서 임차인의 원상회복의무는 민법 제654조·제615조에 따라 원칙적으로 인정되나, 그 구체적 범위는 임차 당시 목적물의 상태를 기준으로 판단되는 것이 판례의 태도입니다.
다만 이러한 원칙적 기준은 계약서상 전 임차인의 권리·의무 승계특약이나 원상회복특약이 존재하는 경우 달리 적용될 수 있으므로, 실제 원상회복의무의 범위를 판단할 때에는 이러한 특약의 유무 및 구체적 내용까지 함께 살펴보아야 합니다.
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■ 원상회복의 범위, 어디까지 인정될까
가. 전 임차인이 설치한 시설, 내가 철거해야 할까
상가는 아파트와 달리 임차인이 여러 차례 바뀌면서 앞선 임차인이 설치한 천장, 바닥, 조명, 냉난방기, 주방설비, 간판 구조물 등을 그대로 넘겨받아 영업을 시작하는 경우가 많습니다.
문제는 이 부분이 계약서에 명확히 정리되지 않았을 때입니다.
임대인은 “그동안 그 시설을 사용했으니 전부 원상복구하라”고 요구하고, 임차인은 “내가 설치한 것이 아니다”라고 주장하면서 충돌이 발생합니다.
이런 분쟁을 예방하려면 계약 체결 시점에 다음 세 가지를 명확히 해두어야 합니다.
✔ 현재 시설이 누구의 소유이고 누가 설치했는지
✔ 전 임차인의 시설을 어디까지 승계하는지
✔ 계약 종료 시 철거 의무의 주체가 누구인지
이 부분이 처음부터 정리되어 있지 않으면, 권리금을 주고 시설을 인수했음에도 정작 나갈 때는 그 시설까지 임차인이 철거해야 하는 상황이 생길 수 있어 실질적인 손해로 이어지기 쉽습니다.
나. 임차인의 전 임차인 원상회복의무 승계 여부
임차인이 전 임차인으로부터 영업시설이나 권리금을 인수하였다는 사정만으로 전 임차인의 임대인에 대한 원상회복의무까지 당연히 승계하는 것은 아닙니다.
원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 판단하여야 합니다.
다만 후임 임차인이 전 임차인의 임차인 지위와 계약상 권리·의무를 포괄적으로 승계하였거나, 임대차계약에서 전 임차인으로부터 인수한 시설의 철거 또는 기본 상태로의 원상복구를 명시적으로 약정한 경우에는 전 임차인 시설에 대한 철거 의무가 인정될 수 있습니다.
즉, 영업시설을 인수하였거나 권리금을 지급하였다는 사실과 원상회복의무를 승계하였는지는 별개의 문제로 보아야 합니다.
다. “원상회복 특약”의 해석 문제
원상회복 특약의 해석과 관련하여 대법원은 사안에 따라 다른 결론을 내리고 있습니다.
대법원은 후임 임차인이 전 임차인으로부터 커피숍 영업과 시설을 양수한 사안에서, 임대차계약에 임대차 종료 시 커피숍 인테리어 시설과 장비를 반출하기로 한 구체적인 약정이 있었던 점 등을 근거로 전 임차인이 설치한 시설에 대한 원상회복의무를 인정하였습니다.
이는 전 임차인 시설의 인수 자체가 아니라, 임대인과 후임 임차인 사이에 철거 대상 시설과 철거 의무가 구체적으로 합의된 경우에 해당합니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 참조).
이와는 반대로, 대법원은 후임 임차인이 전 임차인이 설치한 주택과 철창을 인수하여 사용하였더라도, 임대차계약서에 “계약 만료 시 땅 원상복구할 것”이라고만 기재되어 있고 해당 시설이 임차목적물로 특정되지 않은 사안에서는 전 임차인 시설까지 철거할 의무가 없다고 판단하였습니다(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결 참조).
따라서 원상회복 특약이 존재한다고 하여 그 효력이 일률적으로 인정되는 것은 아닙니다.
특약의 문언이 철거 대상 시설을 구체적으로 특정하고 있는지, 임대인과 후임 임차인 사이에 전 임차인 시설에 대한 철거 의무가 실제로 합의되었는지 등 개별 사안의 구체적 사정에 따라 그 해석과 인정 여부가 달라집니다.
즉 단순히 영업시설을 인수하거나 권리금을 지급한 사실만으로는 부족하고, 특약 체결 경위와 당사자 간 합의 내용이 어떻게 이루어졌는지가 원상회복의무 인정 여부를 좌우하는 핵심 요소가 됩니다.
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■ 원상회복이 안 됐다며 보증금을 돌려주지 않는다면
계약이 종료되었는데도 임대인이 “원상회복이 안 됐다”는 이유로 보증금 반환을 거부하는 경우가 실무에서 적지 않게 발생합니다. 이때 임차인이 확인해야 할 점은 다음과 같습니다.
원상회복의무와 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이지만, 임대인이 사소한 하자를 이유로 보증금 전액의 반환을 거부하는 것까지 정당화되는 것은 아닙니다.
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따라서 임대인이 주장하는 미이행 부분이 구체적으로 무엇인지, 그 비용이 얼마나 되는지 서면으로 요구하여 확인해야 합니다.
임대인이 과도하게 보증금 전액을 유보하고 있다면, 실제 원상회복 비용을 초과하는 부분에 대해서는 반환을 청구할 수 있습니다.
반대로 임차인이 원상회복을 이행하지 않은 채 열쇠만 반납하고 퇴거한 경우, 임대인이 대신 원상회복을 진행한 뒤 그 비용을 보증금에서 공제하는 것은 일반적으로 인정됩니다.
이 단계에서는 감정적으로 대응하기보다, 임대차계약서, 특약사항, 입점·퇴거 당시 사진, 시설 인수인계 내역 등 객관적 자료를 먼저 정리하는 것이 중요합니다.
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■ 자주 묻는 질문(FAQ)
1) 계약서에 “원상복구 후 반환”이라는 문구만 있고 구체적 범위가 없다면 어떻게 판단하나요?
계약서 문구만으로 범위가 특정되지 않는다면, 계약 체결 경위, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 실제로 수리·변경한 내용 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단하게 됩니다.
계약서 외에 인도 당시 사진, 시설 목록, 문자메시지나 카카오톡 대화 내용 등이 중요한 판단 자료가 될 수 있습니다.
2) 전 임차인이 설치한 인테리어를 권리금을 주고 그대로 인수했는데, 제가 철거해야 하나요?
임차인이 권리금을 지급하고 시설을 인수하였다는 사정만으로 전 임차인의 원상회복의무까지 당연히 승계하는 것은 아닙니다.
다만 계약서에 전 임차인의 권리·의무를 승계하거나 해당 시설을 철거하기로 한 특약이 있는 경우에는 달리 판단될 수 있습니다.
따라서 권리금 계약서, 시설 인수인계서, 임대차계약서의 특약 내용 등을 함께 확인해야 합니다.
3) 임대인이 원상회복 비용을 과도하게 청구하며 보증금 전액을 주지 않습니다.
임대인이 주장하는 원상회복 비용의 근거인 견적서나 시공내역 등을 요구하고, 실제 원상회복이 필요한 범위와 비교하여 과다 여부를 다툴 수 있습니다.
협의가 되지 않는다면 내용증명 발송 후 보증금반환청구소송을 검토할 수 있습니다.
4) 원상회복을 하지 않고 그냥 나가면 어떻게 되나요?
임대인이 대신 원상회복 공사를 진행한 뒤 그 비용을 보증금에서 공제하거나, 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
원상회복의무를 이행하지 않은 상태로 임의로 퇴거하는 것은 이후 분쟁에서 임차인에게 불리하게 작용할 가능성이 높습니다.
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■ 마무리하며
상가 임대차의 원상회복 분쟁은 계약이 끝나갈 무렵 갑자기 불거지는 것처럼 보이지만, 실제로는 계약 체결 시점에 시설의 귀속과 승계, 원상회복의 기준 시점을 명확히 정리해두지 않은 데서 비롯되는 경우가 대부분입니다.
특히 전 임차인이 설치한 시설을 그대로 인수하여 사용한 경우에는 단순히 시설을 사용했다거나 권리금을 지급했다는 사실만으로 원상회복의무의 범위가 결정되는 것은 아닙니다.
계약서에 어떠한 특약이 있는지, 철거 대상 시설이 구체적으로 특정되어 있는지, 전 임차인의 권리·의무를 어디까지 승계하기로 하였는지를 함께 확인할 필요가 있습니다.
이미 계약이 종료 단계에 이르러 분쟁이 발생했다면, 계약서와 특약사항, 입점·퇴거 당시 사진과 시설 목록, 임대인과 주고받은 연락 내역 등을 먼저 정리한 뒤 구체적인 대응 방향을 검토하는 것이 필요합니다.
법률사무소 A&P(에이앤피)는 인천 지역 상가·부동산 분쟁에서 임대차계약서와 원상회복 특약, 전 임차인 시설의 인수·승계 관계, 입점 당시 상태와 현재 상태를 확인하여 실제로 부담해야 할 원상회복 범위와 임대인의 요구가 타당한지 여부를 검토하고, 보증금 반환 문제까지 함께 대응 방향을 안내하고 있습니다.
전 임차인의 시설까지 철거하라는 요구를 받고 있거나, 원상회복 특약의 범위를 두고 다툼이 있거나, 과도한 원상회복 비용을 이유로 보증금 반환이 지연되고 있다면 현재 확보된 자료를 바탕으로 원상회복의무의 범위와 보증금 반환을 위한 현실적인 대응 방향을 구체적으로 안내해드리겠습니다.
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※ 사건의 정확한 파악과 심도 있는 법률 검토를 위해 모든 상담은 방문 상담을 원칙으로 하고 있습니다. 원활한 상담을 위해 반드시 사전 예약 후 방문 부탁드립니다.
※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
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박사훈 대표변호사
