안녕하세요. 법률사무소 A&P(에이앤피) 박사훈 대표변호사입니다.
최근 언론 인터뷰에서도 말씀드린 바와 같이, 저희는 수년간 HUG와 관련된 분쟁을 꾸준히 다루어 왔습니다.
그 과정에서 저희 사무실이 인천에 소재하고 있음에도 인천·서울·경기뿐만 아니라 충청도와 경상도를 비롯한 여러 지역에서 문의를 주시는 분들이 점차 늘고 있습니다.
많은 분께서 믿고 찾아주시는 데 대한 감사함과 함께, 그만큼 무거운 책임감도 느끼고 있습니다.
오늘은 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하여 HUG에 보증이행을 청구하려는 분들이 자주 고민하시는 문제에 관하여 말씀드리고자 합니다.
HUG 이행청구 대행이 반드시 필요한 것은 아닙니다
인터넷에서 관련 내용을 검색해 보면 HUG 이행청구 대행 업무를 하는 변호사나 법무사를 어렵지 않게 찾을 수 있습니다.
저희 사무실도 몇 년 전까지는 이행청구 대행 업무를 진행했습니다.
당시에는 지금보다 관련 절차와 준비서류에 관한 안내가 충분하지 않았고, 경험이 있는 사무실에서 필요한 서류를 준비하면 처리 과정에서 발생할 수 있는 불필요한 지연을 줄이는 데 실질적인 도움이 되는 경우가 많았습니다.
그러나 현재는 HUG도 보증이행 청구와 관련된 절차를 상당 부분 정비하였고, 필요한 서류와 진행 방법도 비교적 상세하게 안내하고 있습니다.
실제 이행청구를 경험한 분들이 공유하는 자료도 많아져, 일반적인 사안이라면 임차인이 직접 준비하여 청구하는 것도 충분히 가능하다고 보고 있습니다.
이러한 이유로 저희 사무실은 특별한 사정이 없는 한 이행청구 대행 업무를 적극적으로 맡고 있지는 않습니다.
물론 해외에 거주하고 있거나, 업무상 시간을 내기 어렵거나, 연령 또는 건강상의 이유로 직접 절차를 진행하기 어려운 분이라면 대행을 맡기는 것이 충분히 합리적인 선택일 수 있습니다.
다만 통상적인 이행청구 단계에서는 변호사나 법무사의 대리 여부만으로 HUG의 심사 기준이 달라지는 것은 아닙니다.
이행청구 대행은 필요한 서류를 빠짐없이 준비하여 제출하고, 보완 요청이나 절차상 지연을 줄이는 한편, 의뢰인이 부담해야 하는 시간과 수고를 덜어드리는 업무라고 이해하시는 것이 적절합니다.
통상적인 이행청구 단계에서는 별도의 법리적 공방이 이루어지기보다, 제출된 서류와 계약관계가 HUG의 보증약관 및 심사기준에 부합하는지를 확인하는 절차가 진행됩니다.
이행청구 전에 변호사 상담을 받아야 할까요?
많은 분께서 HUG에 이행청구를 하기 전에 혹시 문제가 발생하지는 않을지, 보증금을 지급받을 가능성이 있는지를 미리 확인하기 위하여 저희 사무실을 찾아오십니다.
임대차계약서와 전입신고, 확정일자, 보증가입 내역, 임차권등기 여부 등을 검토하면 어느 정도 위험요소를 확인할 수는 있습니다.
그러나 최종적으로 보증이행 여부를 판단하는 주체는 HUG입니다.
따라서 단순히 “이행청구를 하면 보증금을 받을 수 있을까요?”라는 질문을 확인하기 위하여 먼 거리에서 직접 방문하고 상담비까지 부담하시는 경우에는, 들인 시간과 비용에 비하여 실질적으로 얻어가시는 내용이 많지 않을 수 있습니다.
저희가 이행청구 전 상담을 문의하시는 분들께 우선 직접 청구를 진행해 보시고, HUG가 이행을 거절한다면 그때 거절 사유와 관련 자료를 가지고 방문하시도록 안내드리는 이유도 여기에 있습니다.
의뢰인에게 실질적인 도움이 되지 않는 상담을 진행하는 것은 저희 역시 마음이 편하지 않습니다.
다만 처음부터 이행청구 업무 자체를 위임해야 할 사정이 있거나, 임대차계약이나 보증가입 과정에 통상적이지 않은 문제가 존재한다면 청구 전에 상담을 받아보시는 것도 필요할 수 있습니다.
변호사의 조력이 필요한 시점은 이행이 거절된 이후입니다
저희가 본격적으로 법률적 검토를 시작하는 시점은 HUG에 보증이행을 청구하였으나 이행이 거절된 경우입니다.
이행거절 통지를 받았다면 먼저 HUG가 제시한 거절 사유가 보증약관과 관계 법령, 임대차계약의 내용 및 실제 사실관계에 비추어 타당한지를 검토해야 합니다.
HUG가 제시한 거절 사유가 언제나 법적으로 정당한 것은 아닙니다.
계약서의 문언만으로 판단하기 어려운 경우도 있고, 실제 점유관계나 전입신고의 경위, 임대차계약의 체결 과정, 감액계약 여부, 임차인의 고의 또는 과실 등을 구체적으로 살펴야 하는 경우도 있습니다.
▶[A&P 승소사례] HUG 보증금 반환 거절, 항소심까지 인정될까요?｜대항력 인정 승소 확정 사례
▶[A&P 법률가이드] HUG 보증금 반환소송｜보증이행 거절·감액계약·약관 쟁점
검토 결과 HUG의 이행거절 사유를 다툴 수 있다고 판단된다면, HUG를 상대로 보증금 지급을 구하는 소송을 진행할 수 있습니다.
반대로 HUG를 상대로 한 소송의 실익이나 승소 가능성이 낮다고 판단된다면 다른 회수 방법을 함께 검토해야 합니다.
그 과정에서는 다음과 같은 절차가 함께 문제될 수 있습니다.
- 임대인을 상대로 한 전세보증금 반환청구소송
- 임대인의 기망행위에 대한 사기죄 성립 여부
- 공인중개사 또는 중개보조원의 설명의무 위반과 손해배상책임
- 임대차 목적물에 대한 경매와 임차인의 직접 낙찰 가능성
- 임대인 재산에 대한 가압류·강제집행 등 보전 및 회수 절차
결국 HUG 이행거절 사건에서는 단순히 HUG를 상대로 소송을 제기할 수 있는지만 검토해서는 충분하지 않습니다.
실제로 전세보증금을 회수할 수 있는 전체적인 경로를 함께 살펴보아야 합니다.
▶[A&P 성공사례] 보증금 전액 회수 가능할까요?｜공시송달·강제경매·LH 절차를 통한 회수 사례
보증금을 지급받은 이후에도 주의해야 합니다
과거보다 조직적인 전세사기가 줄어들었다는 평가도 있지만, 부동산 경기와 임대인의 자금 사정 등의 영향으로 체감상 HUG와 관련된 사건은 오히려 계속 늘어나고 있습니다.
무엇보다 중요한 것은 분쟁이 발생하기 전에 보증약관과 유의사항을 정확히 확인하는 것입니다.
HUG 보증에 가입할 때에는 계약 내용과 보증 조건을 꼼꼼히 살펴야 하고, 보증금을 지급받은 이후에도 HUG가 안내하는 후속 절차를 반드시 준수해야 합니다.
대표적으로 HUG로부터 임차권등기를 유지하라는 안내를 받았다면 이를 임의로 말소하거나 전입신고를 변경해서는 안 됩니다.
보증금을 지급받았다는 이유만으로 필요한 절차를 준수하지 않을 경우, 이후 HUG로부터 지급한 보증금의 반환을 요구받는 문제가 발생할 수 있습니다.
가장 좋은 해결은 분쟁이 발생하지 않도록 준비하는 것입니다
수억 원의 전세보증금이 걸린 문제입니다.
가장 좋은 해결은 소송에서 이기는 것이 아니라, 애초에 이행거절이나 보증금 반환청구와 같은 법적 분쟁이 발생하지 않도록 준비하는 것입니다.
임대차계약을 체결하고 HUG 보증에 가입하는 단계부터 보증약관과 유의사항을 충분히 확인하시기를 다시 한번 강조드립니다.
저희 법률사무소 A&P(에이앤피)는 많은 분께서 보내주시는 신뢰에 걸맞게, 업무의 범위를 넓히는 것보다 실제로 변호사의 법률적 조력이 필요한 사건에 집중하여 최선을 다하겠습니다.
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HUG 보증이행이 거절되었거나, 거절 사유의 타당성과 향후 보증금 회수 방법에 대한 검토가 필요한 상황이라면 관련 자료를 정리하여 법률적 검토를 받아보시기 바랍니다.
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박사훈 대표변호사
