의뢰인은 수도권 주택에 대해 임대차계약을 체결하고 전세보증금을 지급한 임차인이었습니다.
계약 만료를 앞두고 기존 계약을 연장하면서 보증금 일부를 조정하는 감액계약을 체결하였고, 이에 따른 정산 약정도 함께 이루어졌습니다.
또한 보증금 반환에 대비해 보증기관과 전세보증 계약을 체결하고 보증서를 발급받은 상태였습니다.
그러나 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않은 채 연락이 두절되었고, 의뢰인은 보증기관에 보증이행을 청구하였습니다.
하지만 보증기관은 보증금 정산 여부와 계약의 진정성을 문제 삼으며 지급을 거절하였고, 이에 의뢰인은 법률사무소 A&P를 찾아주셨습니다.
✔ 감액계약 체결 경위 및 기존 임대차 관계의 연속성 정리
✔ 단순 금전 이동이 아닌 전체 거래 구조 중심으로 사건 재구성
✔ 계약이 형식이 아닌 실질적으로 유효하게 유지되고 있음을 입증
✔ 보증기관의 ‘허위 계약 주장’에 대해 사실관계 및 거래 흐름으로 반박
✔ 임차인의 점유·거주 상태를 근거로 권리 유지 여부 적극 주장
✔ 보증 약관 해석의 한계를 지적하고 과도한 책임 제한 논리 반박
법원은 해당 임대차계약이 실제 합의에 따라 체결된 유효한 계약이라고 판단하였으며, 일부 사정만으로 이를 허위 계약으로 볼 수 없다고 보았습니다.
또한 임차인의 권리 역시 실질적으로 유지되고 있다고 인정하였습니다.
그 결과, 보증기관의 보증금 지급 의무가 인정되는 판결이 선고되었습니다.
※ ‘보증이행 청구’란 보증기관이 임대인을 대신하여 보증금을 지급하도록 요구하는 절차를 의미합니다.
✔ 본 사건은 감액계약이라는 이유만으로 보증 책임이 부정되지 않는다는 점을 명확히 한 사례입니다.
✔ 임대차계약의 유효성은 형식적인 금전 이동 여부가 아니라 거래의 전체 구조와 실질을 기준으로 판단된다는 점을 확인하였습니다.
✔ 임차인의 권리 역시 주민등록 등 형식적 요소가 아닌 실제 점유와 생활관계를 중심으로 판단된다는 점을 보여줍니다.
✔ 공적 보증기관이라 하더라도 약관을 근거로 책임을 과도하게 제한할 수 없다는 점을 확인한 의미 있는 판결입니다.
전세계약을 갱신하면서 보증금을 낮추는 감액계약을 체결했다는 이유만으로 HUG의 보증책임이 당연히 부정되는 것은 아닙니다.
실제 분쟁에서는 최초 임대차계약과 감액계약이 어떤 경위로 이어졌는지, 감액된 금액을 어떻게 정산하기로 했는지, 임차인이 실제로 해당 주택에 거주하며 임대차관계를 유지했는지, 보증약관상 면책사유가 실제로 충족되는지를 구체적으로 살펴야 합니다.
따라서 HUG가 감액된 보증금의 정산 방식이나 계약의 진정성을 문제 삼아 보증이행을 거절했다면 단순히 감액계약서만 제출하는 데 그치지 않고 최초 계약부터 갱신·감액계약 체결까지의 경위, 보증금 지급 및 정산 구조, 임대인과의 대화, 실제 점유·거주 상태 등을 시간순으로 정리할 필요가 있습니다.
특히 HUG가 주장하는 면책사유가 실제 약관과 구체적인 거래관계에 부합하는지도 함께 검토하는 것이 중요합니다.
▶ [법률가이드] HUG 보증금 반환소송｜보증이행 거절·감액계약·약관 쟁점
▶ [법률가이드] 전세사기·허그(HUG) 보증금 반환 FAQ｜실제 사례로 보는 보증금 회수 전략 가이드
법률사무소 A&P는 HUG 감액계약 분쟁에서 감액계약서의 형식만 보는 것이 아니라 최초 임대차계약부터 갱신 과정, 보증금 정산 방식, 실제 거주와 점유 상태, HUG의 이행거절 사유와 보증약관을 함께 검토합니다.
감액계약을 체결했다는 이유로 HUG 보증이행을 거절당했거나 계약의 진정성·보증금 정산 문제를 지적받고 있다면 임대차계약서와 감액계약서, 보증서, 이행거절 통지서, 보증금 지급·정산 자료 등을 지참하여 방문상담을 통해 보증책임을 다툴 수 있는 쟁점을 확인해 보시기 바랍니다.
📞 방문 상담 예약
※ 의뢰인의 상황을 충분히 확인하고 보다 정확한 상담을 드리기 위해 방문 상담을 권장드리고 있습니다. 원활한 상담을 위해 방문 전 사전 예약을 부탁드립니다.
※ 본 사건은 법률사무소 A&P 박사훈 대표변호사가 초기 사실관계와 법리 쟁점을 총괄하고, 담당 변호사와 실무진이 함께 대응한 사례입니다.
법률사무소 A&P
박사훈 대표변호사
