의뢰인은 인천 소재 오피스텔에 대해 보증금 2억 원의 전세 계약을 체결하고, 전입신고 후 실제 거주하였습니다.
또한 보증금 반환을 대비해 허그(HUG) 전세금 안심대출 보증에 가입한 상태였습니다.
계약 종료 무렵 임대인에게 해지 의사를 명확히 통지했으나, 임대인은 보증금을 반환하지 않은 채 연락이 두절되었습니다.
이후 임대인은 제3자와 다시 임대차 계약을 체결했고, 의뢰인은 짐을 둔 상태에서 사실상 점유를 침해당했습니다.
의뢰인은 임차권등기명령을 신청한 뒤 허그(HUG)에 보증금 반환을 청구했으나, 허그(HUG)는 점유 상실로 대항력과 우선변제권이 소멸했다며 이행을 거절했습니다.
점유 회복 절차 후 재청구했음에도 동일한 사유로 거절되자, 법률사무소a&p를 찾아오셨습니다.
✔ 보증 약관의 해석 중심 대응 : 약관은 원칙적으로 고객에게 불리하게 해석되어서는 안 된다는 약관 해석의 원칙을 전제로, 허그(HUG)의 면책 주장에 대한 법리적 반박을 구성했습니다.
✔ 점유 및 대항력 유지 입증 : 의뢰인은 제3자의 입주 청소를 이유로 일시적 출입을 허용했을 뿐, 실질적 지배·관리 상태를 상실한 것이 아니라는 점을 강조했습니다.
✔ 임차권등기를 통한 권리 회복 주장 : 설령 점유에 다툼이 있더라도 임차권등기 및 명도 절차를 통해 대항력과 우선변제권이 유지·회복되었다는 점을 논증했습니다.
✔ 객관적 자료 체계적 정리 : 임대차계약서, 전입신고 내역, 임차권등기 결정문, 임대인과의 연락 경과 등을 종합 정리해 사실관계를 명확히 입증했습니다.
▲ ‘대항력’이란 임차인이 제3자에게도 임대차 권리를 주장할 수 있는 법적 효력을 의미합니다.
▲ ‘우선변제권’은 경매 등에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
법원은 1심에 이어 항소심에서도 동일한 취지로 판결하여, 허그(HUG)의 면책 주장을 받아들이지 않았습니다.
즉, 재판부는 의뢰인이 대항력을 상실했다고 보기 어렵고, 보증기관이 면책 사유를 입증하지 못했다고 판단했습니다.
그 결과 허그(HUG)는 보증금 반환 의무를 부담하게 되었으며, 의뢰인은 보증금 회복의 법적 근거를 확정받았습니다.
이는 강제집행이 가능한 집행권원으로서 실질적 권리구제가 이루어진 사례입니다.
✔ 보증기관의 형식적 약관 해석만으로는 면책이 인정되기 어렵다는 점을 확인한 판결입니다.
✔ 점유 상실 여부는 형식이 아니라 실질적 지배·관리 상태를 기준으로 판단된다는 법리를 분명히 했습니다.
✔ 임차권등기 제도가 임차인의 권리 보호에 실질적으로 작용할 수 있음을 보여주었습니다.
✔ 보증기관을 상대로 한 분쟁에서도 약관 해석의 한계를 넘어, 구체적 사실관계와 실질을 중심으로 판단이 이루어질 수 있음을 보여준 사례입니다.
HUG가 점유 상실이나 대항력·우선변제권 문제를 이유로 보증이행을 거절했다고 해서 그 판단이 반드시 그대로 인정되는 것은 아닙니다.
실제 분쟁에서는 임차인이 언제 어떤 경위로 주택의 점유를 잃게 되었는지, 제3자의 출입이나 사용이 실질적인 점유 이전에 해당하는지, 임차권등기와 명도 절차가 어떻게 진행되었는지, 약관상 면책사유가 실제로 충족되었는지를 구체적으로 살펴야 합니다.
따라서 HUG로부터 점유 상실이나 대항력 상실을 이유로 보증금 지급을 거절당했다면 거절 통지만으로 결론을 내리기보다 계약 종료부터 제3자의 출입·점유 경위, 임차권등기, 명도 및 이행청구 과정 전체를 시간순으로 정리할 필요가 있습니다.
특히 HUG가 주장하는 면책사유가 실제 사실관계에 부합하는지, 이를 뒷받침할 자료가 충분한지를 구체적으로 검토하는 것이 중요합니다.
▶ [법률가이드] 임차권등기명령·전세보증금 반환 대응 가이드｜보증금 미반환 이사, HUG 이행청구, 임차권등기 말소 주의
▶ [법률가이드] HUG 보증금 반환소송｜보증이행 거절·감액계약·약관 쟁점
법률사무소 A&P는 HUG 보증이행 거절 사건에서 거절 사유만 확인하는 것이 아니라 임대차계약 종료 과정과 실제 점유 상태, 임차권등기 시점, 제3자의 출입·점유 경위 및 HUG 보증약관을 함께 검토하여 면책 주장을 다툴 수 있는지를 살펴봅니다.
점유 상실이나 대항력 문제로 HUG 보증금 지급을 거절당했거나 1심 이후 항소심 대응이 필요한 상황이라면 이행거절 통지서와 임대차계약서, 임차권등기 관련 서류, 점유 경위를 확인할 수 있는 자료를 지참하여 방문상담을 통해 대응 방향을 확인해 보시기 바랍니다.
📞 방문 상담 예약
※ 의뢰인의 상황을 충분히 확인하고 보다 정확한 상담을 드리기 위해 방문 상담을 권장드리고 있습니다. 원활한 상담을 위해 방문 전 사전 예약을 부탁드립니다.
※ 본 사건은 법률사무소 A&P 박사훈 대표변호사가 초기 사실관계와 법리 쟁점을 총괄하고, 담당 변호사와 실무진이 함께 대응한 사례입니다.
법률사무소 A&P
박사훈 대표변호사
