의뢰인은 인천 소재 아파트에 전세로 입주하며, 보증금 중 일부는 전세대출로 마련하고 같은 날 주택도시보증공사 허그(HUG)의 전세보증금반환보증(전세금안심대출보증)에 가입했습니다.
입주와 동시에 전입신고까지 마치며, 형식적으로는 아무 문제가 없는 임대차계약이었습니다.
그러나 입주 후 얼마 지나지 않아 임대인이 ‘빌라왕’ 김○○ 명의의 법인으로 변경되었고, 의뢰인은 약 1년간 이를 인지하지 못한 채 거주했습니다.
이후 임대차계약 종료를 앞두고, 김○○을 대리한다는 부동산컨설팅업체 직원 A씨에게 계약 갱신 거절 의사를 전달했으나, 계약 종료 후에도 보증금은 반환되지 않았습니다.
더 큰 문제는, 허그(HUG)에 보증금 지급을 청구했음에도
A씨가 ‘객관적으로 입증된 임대인의 적법한 대리인으로 보기 어렵다’는 이유로 보증이행이 거절되었다는 점이었습니다.
이후 김○○의 사망 소식까지 전해지며, 의뢰인은 사실상 보증금 회수가 불가능해질 위기에 처해 법률사무소 A&P를 찾아주셨습니다.
✔ 임대차계약의 종료 여부와 대리인 A씨의 대리권 존부를 핵심 쟁점으로 구조화
✔ 대리인 A씨 및 소속 회사에 내용증명 발송 → 임대인 대리권 존재 여부 공식 확인
✔ 대리권이 부정될 가능성에 대비해, 임대인 법인 및 상속관계자를 상대로 계약 종료 의사 재통지
✔ 김○○ 명의 법인을 상대로 임대차보증금 반환청구소송 제기 및 전부 승소 판결 확보
✔ 이후
- 주택도시보증공사 허그(HUG)를 주위적 피고로,
- 대리인 A씨 및 소속 회사를 예비적 피고로 보증금 반환청구소송 제기
✔ 대리권이 인정되는 경우 → 보증사고 발생에 따른 허그(HUG)의 보증책임
✔ 대리권이 부정되는 경우 → 무권대리 책임(민법 제135·136조) 및 사용자책임(민법 제756조) 동시 주장
✔ 객관적 자료를 토대로 허그(HUG)와 수차례 협의 진행
소송 진행 과정에서 주택도시보증공사 허그(HUG)와 협의가 이루어졌고,
최종적으로 합의에 따라 의뢰인은 전세보증보험을 통해 2억 원 이상의 보증금 전액을 반환받을 수 있었습니다.
※ 임대인 사망, 법인 임대인, 대리권 분쟁 등 가장 복잡한 전세사기 유형 중 하나에서 실질적인 금전 회복을 이끌어낸 사례입니다.
✔ 이 사건은 임대인 사망과 전세사기, 보증보험 거절이라는 최악의 조건에서도 보증금 전액 반환이 가능함을 보여준 사례입니다.
✔ 대리권 유무를 둘러싼 법적 쟁점을 민사·보증소송 구조로 정교하게 설계해, 책임 주체를 다층적으로 확보한 점에 의의가 있습니다.
✔ 단순히 임대인을 상대로 한 소송에 그치지 않고, 보증기관·무권대리인·법인 사용자 책임까지 함께 검토해야 실질적 회수가 가능함을 명확히 보여줍니다.
✔ 전세사기 피해는 시간 지연 자체가 곧 손해로 이어지므로, 초기부터 전문가의 전략적 개입이 결과를 좌우함을 입증한 사례입니다.
임대인이 사망하거나 임대차계약 종료 통지를 받은 사람의 대리권이 문제 된다고 해서 HUG 보증금 반환이 반드시 불가능해지는 것은 아닙니다.
보증이행이 거절된 경우에는 계약이 적법하게 종료되었는지, 종료 의사표시가 누구에게 전달되었는지, 대리권을 인정할 수 있는 자료가 있는지 등 HUG가 제시한 거절 사유를 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.
따라서 전세사기 피해를 입은 상황에서 임대인 사망이나 대리권 문제까지 겹쳐 HUG로부터 보증이행을 거절당했다면
곧바로 보증금 회수를 포기하기보다, 임대차계약과 계약 종료 과정, 대리관계, 상속관계 및 HUG 보증약관을 함께 검토하여 보증책임을 다시 다툴 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
▶ [법률가이드] HUG 보증금 반환소송｜보증이행 거절·감액계약·약관 쟁점
▶ [법률가이드] 전세사기·허그(HUG) 보증금 반환 FAQ｜실제 사례로 보는 보증금 회수 전략 가이드
법률사무소 A&P는 HUG 보증이행 거절 사건에서 거절 통지만 확인하는 것이 아니라 임대차계약 종료 과정과 대리권, 임대인 변경·사망 및 상속관계, 보증약관과 실제 사실관계를 함께 검토하여 책임을 부담할 주체와 보증금 회수 방법을 정리합니다.
임대인 사망이나 대리권 문제로 HUG 보증금 지급이 거절되었거나 누구를 상대로 반환을 청구해야 할지 판단하기 어려운 상황이라면 보증서와 이행거절 통지서, 임대차계약서 및 관련 통지자료를 지참하여 방문상담을 통해 현재 가능한 회수 방향을 확인해 보시기 바랍니다.
📞 방문 상담 예약
※ 의뢰인의 상황을 충분히 확인하고 보다 정확한 상담을 드리기 위해 방문 상담을 권장드리고 있습니다. 원활한 상담을 위해 방문 전 사전 예약을 부탁드립니다.
※ 본 사건은 법률사무소 A&P 박사훈 대표변호사가 초기 사실관계와 법리 쟁점을 총괄하고, 담당 변호사와 실무진이 함께 대응한 사례입니다.
법률사무소 A&P
박사훈 대표변호사
