의뢰인은 임대차계약에 따라 임대보증금 7,200만 원을 지급하고 해당 주택에 거주하고 있었습니다.
그러나 입주 후 얼마 지나지 않아 임대인이 변경되었으며, 이후 새로운 임대인과 연락이 두절되었습니다.
임대차계약의 기간이 만료될 무렵에도 임대인과 연락이 이루어지지 않아 계약해지 의사를 통지하지 못하였고, 이에 따라 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었습니다.
이후 전세금 반환보증의 연장까지 어려워지면서 의뢰인은 임대차계약을 종료하고 보증금을 반환받기 위한 법적 대응이 필요한 상황에 놓였습니다.
이에 의뢰인은 임대인과 연락이 두절된 상황에서 임대차계약을 종료하고 임대보증금을 반환받기 위해 법률사무소 A&P에 사건을 의뢰하였습니다.
✔ 임대차계약의 내용과 임대인 변경 경위, 묵시적 갱신 여부를 검토하고, 임대차계약 해지 및 보증금 반환청구에 필요한 법적 요건을 확인하였습니다.
✔ 임대인에게 계약해지 의사를 통지하기 위해 내용증명을 발송하였으나 수취인불명으로 송달되지 않자, 의사표시 공시송달을 통한 계약해지 절차를 검토하였습니다.
✔ 법원에 의사표시 공시송달을 신청하여 해지 의사표시의 효력이 발생하도록 하고, 주택임대차보호법에 따른 임대차계약 종료 시점을 산정하였습니다.
✔ 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임대인 변경 및 연락두절 관련 자료 등을 종합적으로 검토하여 임대차보증금 7,200만 원 전액의 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.
✔ 부동산 인도의무와 보증금 반환의무의 동시이행 관계를 반영하여 청구 내용을 구성하고, 부동산 인도 이후의 지연손해금까지 함께 청구하였습니다.
법원은 원고인 의뢰인의 청구를 전부 인용하여, 피고에게 임대차보증금 7,200만 원의 반환을 명하는 판결을 선고하였습니다.
구체적으로 법원은 피고가 원고로부터 해당 부동산을 인도받음과 동시에 임대차보증금 72,000,000원을 지급하고, 부동산 인도 다음 날부터 보증금 전액을 지급하는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 판단하였습니다.
아울러 소송비용은 피고가 부담하도록 하였으며, 보증금 반환을 명한 부분에 대해서는 가집행을 허용하였습니다.
이로써 원고는 임대인과의 연락두절로 임대차계약 종료 및 보증금 반환에 어려움을 겪던 상황에서 임대차보증금 7,200만 원 전액과 이에 대한 지연손해금의 지급을 명하는 판결을 확보하였습니다.
※ 동시이행이란 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 부동산 인도의무처럼 서로 대응하는 채무를 동시에 이행하도록 하는 것을 의미합니다.
※ 가집행이란 판결이 확정되기 전이라도 해당 판결에 기초하여 강제집행을 할 수 있도록 허용하는 제도입니다.
✔ 본 사건은 임대인과 연락이 두절된 상황에서 의사표시 공시송달을 통해 임대차계약 해지의 법적 요건을 갖추고, 임대차보증금 7,200만 원 전액에 대한 반환 판결을 확보한 사례입니다.
✔ 특히 묵시적으로 갱신된 임대차계약에서는 해지 의사표시의 적법한 효력 발생 여부와 계약 종료 시점을 정확히 판단하는 것이 보증금 반환청구의 중요한 전제임을 확인할 수 있습니다.
✔ 또한 내용증명이 수취인불명으로 송달되지 않는 경우에도 의사표시 공시송달 제도를 활용하여 계약해지 의사표시의 도달 문제를 해결할 수 있음을 보여줍니다.
✔ 보증금 반환청구에 있어서는 임대차계약의 종료 여부와 함께 부동산 인도의무 및 보증금 반환의무의 동시이행 관계, 지연손해금의 발생 요건과 시점을 종합적으로 검토할 필요가 있음을 보여줍니다.
✔ 무엇보다 임대인 연락두절로 인한 보증금 반환 분쟁에서는 계약해지 의사표시의 효력 확보부터 임대차계약 종료 및 반환청구에 이르기까지 각 단계의 법적 요건을 체계적으로 검토하고 대응하는 것이 중요함을 보여주는 사례입니다.
임대차보증금 반환 분쟁에서 중요한 것은 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 사실을 확인하는 데 그치지 않고, 그 권리를 실제로 행사할 수 있도록 법적 요건과 절차를 갖추는 것입니다.
이번 사건과 같이 임대인과의 연락이 두절된 경우에는 통상적인 방법으로 문제를 해결하기 어려울 수 있습니다.
따라서 연락이 재개되기를 기다리기보다, 현재의 계약 상태에서 가능한 법적 조치와 보증금 반환을 위한 후속 절차를 검토할 필요가 있습니다.
특히 보증금 반환 판결을 확보하더라도 실제 지급 여부에 따라 추가적인 절차가 필요할 수 있으므로, 계약 종료부터 반환청구, 판결 이후의 회수 가능성까지 고려한 대응 방향을 수립하는 것이 중요합니다.
▶ [A&P 법률가이드] 전세보증금 반환 대응 가이드｜임차권등기명령·보증금 반환소송·회수 절차
법률사무소 A&P(에이앤피)는 임대차보증금 반환 분쟁에서 의뢰인의 권리관계와 상대방의 상황을 검토하고, 보증금 반환청구부터 필요한 후속 법적 절차까지 사건의 진행 단계에 맞는 대응 방향을 안내하고 있습니다.
임대인과의 연락두절로 계약 종료가 어렵거나 보증금을 반환받지 못하고 있다면, 현재 상황에서 취할 수 있는 법적 조치와 보증금 회수 방안을 조기에 검토받으시기 바랍니다.
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※ 의뢰인의 상황을 충분히 확인하고 보다 정확한 상담을 드리기 위해 방문 상담을 권장드리고 있습니다. 원활한 상담을 위해 방문 전 사전 예약을 부탁드립니다.
※ 본 사건은 법률사무소 A&P 박사훈 대표변호사가 초기 사실관계와 법리 쟁점을 총괄하고, 담당 변호사와 실무진이 함께 대응한 사례입니다.
법률사무소 A&P
박사훈 대표변호사
