A. 먼저 HUG가 보증약관이나 확약서의 어느 조항을 근거로 보증이행을 거절했는지 확인해야 합니다.
HUG 전세보증금반환보증 약관에서는 보증채권자가 전세목적물을 제3자에게 전대한 경우를 면책사유로 정하고 있어, 일반적인 전대차는 보증이행 거절 사유가 될 수 있습니다.
다만 외형상 전대차와 유사하더라도 법률이 별도의 구조로 예정하고 있는 경우에는 HUG 약관상 전대에 해당하는지와 대항력 유지 여부 등을 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.
LH나 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 등이 주택을 임차한 뒤 선정된 입주자가 주택을 인도받아 주민등록을 하는 전세임대 구조, 집주인이 자기관리형 주택임대관리업자와 계약하여 주택임대관리업자가 자기 책임으로 전대하는 구조, 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하여 제공하는 구조 등이 이에 해당할 수 있습니다.
이러한 특수한 구조에 해당한다면 임대인의 동의 여부, 전차인 또는 실제 거주자가 주택을 인도받아 점유했는지, 임차인의 전출과 실제 거주자의 전입 사이에 어느 정도의 간격이 있었는지, 점유관계가 계속 유지되었는지 등을 확인해야 합니다. 실제 대항력이 단절되었는지와 구체적인 약관상 면책사유에 해당하는지를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
따라서 거절 통보를 받은 경우에는 단순히 “전대차가 있었으니 지급받을 수 없다”고 판단하기보다 거절 통보서와 약관·확약서, 전대차 및 주민등록 관련 자료를 대조하여 구체적인 거절 사유를 확인해야 합니다.
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현재 전대차를 이유로 HUG 보증이행 거절 통보를 받았다면,
거절 통보서에 적힌 약관상 근거와 함께 전대차 경위, 임대인 동의 여부, 점유·전입신고 변동과 대항력 유지 여부를 순서대로 정리하여 거절 사유를 다시 검토해 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
