A. 아닙니다. 우선매수권은 보증금 회수를 보장하는 제도가 아니라 경매·공매에서 피해주택을 우선하여 매수할 수 있는 기회를 부여하는 제도입니다.
전세사기피해자는 일정한 요건 아래 경매·공매에서 제3자가 제시한 최고 매수가격 등을 기준으로 피해주택을 우선 매수할 수 있습니다.
그러나 우선매수권을 행사하여 주택을 취득한다고 해서 배당받지 못한 보증금까지 자동으로 회수되거나 보증금 전액이 매각대금과 당연히 상계되는 것은 아닙니다.
임차인이 경매절차에서 배당받을 금액이 있다면 일정한 절차에 따라 자신이 배당받을 금액을 제외한 나머지 매각대금을 납부하는 차액지급을 활용할 수 있습니다.
또한 임차인이 직접 피해주택의 소유권을 취득하면 기존 임차권의 대항력과 우선변제권에도 변화가 생기므로,
배당 후 남은 보증금반환채권을 누구에게 어느 범위까지 행사할 수 있는지는 기존 권리순위와 실제 배당 결과, 임대인 지위의 승계 여부 등 구체적인 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
따라서 우선매수권을 행사하기 전에는 감정평가액과 현재 가치, 예상 낙찰가, 보증금 중 예상 배당액과 미회수액, 선순위 권리와 조세채권, 추가 부담금과 대출 가능성, 계속 거주 필요성 등을 함께 계산해야 합니다.
▶ [법률가이드] 전세사기피해자 결정 후 경매·공매 대응 가이드｜우선매수권, LH 매입, 공공임대, 피해금 회수까지
▶ [법률가이드] 전세사기 특별법 개정｜보증금 3분의 1 최소보장제와 선지급 제도 정리
현재 피해주택에 대한 우선매수권 행사를 검토하고 있다면,
집을 취득할 수 있다는 점만 볼 것이 아니라 예상 낙찰가와 실제 배당액, 미회수 보증금, 선순위 권리와 추가 자금 부담을 계산하여 우선매수권 행사 이후의 권리관계까지 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.
📞 방문 상담 예약
※ 의뢰인의 상황을 충분히 확인하고 보다 정확한 상담을 드리기 위해 방문 상담을 권장드리고 있습니다. 원활한 상담을 위해 방문 전 사전 예약을 부탁드립니다.
※ 본 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
