상가 분쟁을 다루다 보면 가장 많이 접하게 되는 것이 상가 명도소송(건물인도청구)입니다.
상가 명도소송(건물인도청구)은 쉽게 말해 임대인이 임차인에게 이제 점포를 비우고 나가라고 하는 소송입니다. 일반적으로 명도소송은 법리 구조만 놓고 보면 다른 소송에 비해 단순해 보일 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 다음과 같이 정하고 있습니다.
제10조의8(차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
예를 들어 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달했고, 임대인이 임차인에게 해지통보를 했으며, 보증금에서 연체차임 등을 공제한 나머지를 반환할 준비가 되어 있다면, 명도소송에서 점포 인도를 구하는 것 자체는 어렵지 않을 수 있습니다.
따라서 명도소송 자체, 즉 점포를 비우게 할 판결문을 받는 것만 놓고 보면 임대인이 혼자 진행할 수 있는 경우도 있습니다.
그런데 곰곰이 생각해보면 이렇습니다.
명도소송까지 필요하다는 것은, 이미 차임연체액이 3기에 달했음에도 임차인이 점포를 비우지 않고 있다는 뜻입니다.
그동안 임대인은 임차인에게 월세 납부를 요청했을 것이고, 그럼에도 월세는 납부되지 않았을 것이고, 결국 계약을 해지하고 점포를 비워달라고 했는데도 임차인이 나가지 않고 버티고 있는 경우가 대부분일 것입니다.
물론 이런 경우에도 막상 소송이 제기되고 판결문이 나오면 점포를 비우는 임차인들도 있습니다. 그러나 순순히 비울 분들이라면 대체로 내용증명으로 해지를 통보하고 점포 인도를 요청하는 단계에서 어느 정도 정리됩니다.
결국 명도소송까지 생각하게 되었다는 것은 해지 자체에 다툼이 있거나, 원상회복 범위와 비용, 밀린 차임, 관리비, 권리금, 보증금 공제에 관하여 서로 이견이 있는 경우가 많다는 뜻입니다.
실무적으로는 임차인에게 더 이상 법적 권리가 없고 비용 정산에도 큰 다툼이 없는데도, 여러 사정으로 무작정 버티는 경우도 있습니다.
정리하자면, 명도소송까지 이르게 되었다면 상대방도 쉽게 물러나지 않을 가능성이 높고, 실제 금원 정산과 점포 인도 과정은 생각보다 단순하지 않을 수 있습니다.
그래서 명도소송은 “차임을 연체했으니 소송에서 이기면 되지”라는 식으로 접근하면 안 됩니다. 그렇게 해서 해결될 문제였다면 대부분 내용증명 단계에서 마무리되기 때문입니다.
특히 상가 명도소송은 점유이전금지가처분과 함께 봐야 합니다.
명도소송은 현재 점유자를 상대로 하는 소송입니다. 그런데 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기거나, 전대차 형식으로 다른 사람이 실제 점유자가 되어버리면, 판결을 받아놓고도 집행 단계에서 문제가 생길 수 있습니다.
그래서 처음부터 명도소송과 점유이전금지가처분을 함께 검토해야 합니다.
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이제 차임연체, 해지통보, 보증금 공제, 원상회복, 권리금, 점유이전금지가처분, 명도집행까지 실제 쟁점들을 차례로 살펴보겠습니다.
■ 차임연체액 3기의 의미
상가 명도 사건에서 가장 많이 문제되는 해지 사유는 차임 연체입니다.
임차인의 차임연체액이 3기에 달하면 임대인은 상가 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 여기에서 3기란 단순히 세 번 밀렸다는 뜻이 아닙니다. 월세가 300만 원이라면 밀린 월세 총액이 900만 원에 이르러야 한다는 뜻입니다.
예를 들어 월세가 300만 원인데 첫 달은 100만 원만 냈고, 두 번째 달은 200만 원, 세 번째 달은 100만 원을 냈다고 해보겠습니다.
밀린 기간은 세 달처럼 보이지만, 실제 밀린 금액은 500만 원입니다. 이 경우에는 연체액이 900만 원에 이르지 않았으므로, 차임연체액 3기를 이유로 계약을 해지하기는 어렵습니다.
이 부분에서 실제로 분쟁이 많이 생깁니다.
“세 달 밀렸다”와 “3기의 차임액에 달했다”는 같은 말이 아닙니다.
따라서 임대인 입장에서는 해지통보 전에 실제 연체액을 정확히 계산해야 합니다. 임차인 입장에서는 일부 지급한 금액이 제대로 반영되었는지, 차임과 관리비가 구분되어 있는지 확인해야 합니다.
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■ 관리비 미납만으로 해지할 수 있나요?
차임이 아니라 관리비를 미납한 경우도 문제됩니다.
관리비를 장기간 내지 않으면 임대인 입장에서는 당연히 계약을 해지할 수 있을 것처럼 느껴질 수 있습니다. 그러나 항상 그런 것은 아닙니다.
서울중앙지방법원 2018. 10. 10. 선고 2018가단37831 판결은, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 상가관리업체에 관리비를 지급하지 않았다는 사정만으로 임대인이 곧바로 임대차계약을 해지할 수는 없다고 보았습니다.
특히 임대차계약에서 관리비를 임대인에게 지급하기로 했다거나, 관리비 연체를 해지사유로 정한 약정이 없는 경우에는 더욱 그렇습니다.
즉, 관리비 미납이 있다고 해서 무조건 임대차계약 해지 사유가 되는 것은 아닙니다.
다만 계약서에 관리비 지급 구조가 어떻게 되어 있는지, 관리비 미납이 임대인에게 직접적인 법률상 불이익을 주는지, 관리비 연체를 해지사유로 정한 특약이 있는지에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
그래서 상가 명도 사건에서는 단순히 “관리비를 안 냈다”에서 끝나지 않고, 계약서와 실제 관리 구조를 함께 봐야 합니다.
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■ 2기 연체 해지 특약의 효력
다시 차임 연체로 돌아가 보겠습니다.
상가임대차법은 차임연체액이 3기의 차임액에 달한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다.
그런데 임대차계약서에 “차임 2기 연체 시 임대인이 계약을 해지할 수 있다”고 정해두었다면 어떻게 될까요?
이 경우에도 바로 해지할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
상가임대차법은 임차인에게 불리한 약정을 무효로 보는 구조를 가지고 있습니다. 따라서 차임연체액이 3기에 달해야 계약을 해지할 수 있도록 한 법 규정보다 임차인에게 불리하게 “2기 연체 시 해지 가능”이라고 정했다면, 그 특약은 효력이 문제될 수 있습니다.
실제로 하급심 판례도 2기분 차임연체를 이유로 한 해지 약정이 상가임대차법 제10조의8에 반하여 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 없다고 본 바 있습니다.
우리 상가임대차법은 겉으로는 임대인과 임차인이 서로 합의한 계약 내용이라 하더라도, 실질적으로 임차인이 을의 입장에 놓일 수 있다는 점을 고려합니다. 그래서 임차인에게 불리한 약정은 제한될 수 있습니다.
물론 구체적인 사안에서 임차인에게 불리해 보이는 조항이 있더라도, 그에 상응하는 다른 이익을 얻었다면 또 다르게 볼 여지가 있습니다. 결국 계약 전체 구조를 함께 보아야 합니다.
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■ 임대인이 바뀐 경우 기존 연체차임을 합산할 수 있나요?
임대인이 바뀐 경우도 자주 문제됩니다.
예를 들어 기존 임대인에게 이미 2회, 총 600만 원을 연체한 임차인이 있습니다. 그런데 상가가 매도되어 새로운 사람이 임대인의 지위를 승계했습니다. 이후 임차인이 새로운 임대인에게도 1회, 300만 원을 연체했습니다.
이 경우 새로운 임대인은 기존 2회 연체와 새로운 1회 연체를 합쳐 3기 연체를 이유로 바로 해지할 수 있을까요?
대법원은 임대인 지위가 임차목적물 양수인에게 승계된 경우에도, 이미 발생한 연체차임채권은 별도로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 당연히 승계되지 않는다고 보았습니다.
따라서 양수인이 기존 연체차임채권을 양수받지 않았다면, 양수인에게 승계된 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달해야 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다는 취지입니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결).
즉, 새로운 임대인이 이전 임대인의 연체차임채권을 따로 양수받지 않았다면, 임차인이 새로운 임대인에게 3기에 달하는 금액을 연체해야 해지통보가 가능하다는 것입니다.
이 부분은 상가 매수인 입장에서 특히 중요합니다.
상가를 매수하면서 임차인 연체 내역이 있다고 들었다면, 단순히 “밀린 월세가 있구나” 정도로 볼 것이 아니라 기존 연체차임채권을 어떻게 처리할 것인지까지 확인해야 합니다.
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■ 해지통보와 보증금 공제
이제 임차인이 새로운 임대인에게도 3기분 차임을 연체했다고 해보겠습니다. 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
이때 보통 내용증명을 통해 임대차계약 해지 의사표시를 하고, 보증금에서 연체차임 등을 공제한 나머지를 반환할 테니 점포를 인도하라고 통보합니다.
여기서 보증금 공제가 문제됩니다.
임대차보증금은 임대차계약이 종료된 뒤 목적물을 인도할 때까지 발생하는 임차인의 여러 채무를 담보합니다. 따라서 임대인은 연체차임, 관리비, 원상회복비용 등 임차인이 부담해야 할 채무가 있다면 보증금에서 이를 공제한 나머지만 반환하면 됩니다.
다만 공제하려면 공제할 채권의 발생 원인과 금액을 주장·입증해야 합니다. 대법원도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임이나 관리비 등을 공제하려면 그 공제 사유와 금액을 주장·입증해야 한다고 보고 있습니다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결 등).
또 임대차계약이 계속되는 동안에는 임대인이 보증금에서 연체차임을 바로 충당할지 선택할 수 있습니다.
임대차계약이 종료되거나 목적물이 인도되기 전이라도, 임대인은 연체차임 등을 보증금에서 공제한다는 의사표시를 함으로써 공제할 수 있다는 취지의 판례도 있습니다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결, 대법원 2019. 4. 3. 선고 2015다247745, 247752 판결 등).
결국 밀린 월세를 보증금에서 공제할 수는 있습니다.
다만 “어차피 보증금에서 까면 된다”는 식으로 막연하게 처리하면 안 됩니다.
무엇을, 얼마만큼, 어떤 근거로 공제하는지 의사표시를 하고 자료로 정리해 두어야 합니다.
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■ 원상회복 범위와 기준점
문제는 여기서 끝나지 않습니다.
해지통보를 했는데도 임차인이 아무 반응이 없습니다. 전화를 끊고, 문자를 무시하고, 연락이 되지 않습니다. 직접 점포를 찾아가 보니 여전히 장사 중입니다. 아르바이트생에게 물어보니 사장님은 요즘 나오지 않는다고 합니다.
안에 직접 들어가 보기도 어렵습니다. 괜히 들어갔다가 주거침입이나 업무방해 문제가 생길 수도 있습니다. 그런데 밖에서만 보아도 원상회복 비용이 상당할 것 같습니다.
상가임대차에서 원상회복은 거의 빠지지 않는 쟁점입니다.
민법상 임차인은 임대차가 종료되면 임차목적물을 원상으로 회복하여 반환할 의무가 있습니다. 다만 그 범위는 단순하지 않습니다.
대법원은 임차인의 원상회복의무 범위는 원칙적으로 임차인이 설치한 부분에 한정되고, 별도 약정이 없는 한 이전 임차인이 설치한 것까지 당연히 원상회복할 의무가 있는 것은 아니라고 보았습니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).
또 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우 원칙적으로 그 수리·변경 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하지만, 원상회복의 내용과 범위는 계약 체결 경위, 임대 당시 목적물 상태, 임차인의 수리·변경 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다고 보았습니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).
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■ 결국 기준점이 중요합니다
일반적으로는 임차인이 임차받았을 때의 상태가 기준입니다. 그러나 계약서에 별도 약정이 있거나, 새로운 임차인이 이전 임차인의 시설과 원상회복의무까지 승계한 사정이 있다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
예를 들어 새로운 임차인이 이전 임차인의 원상복구의무를 승계했다면, 새로운 임차인이 되돌려놓아야 할 기준 시점은 자신이 임차한 시점이 아니라 이전 임차인이 임차한 시점이 될 수 있습니다.
그래서 임대인이든 임차인이든 계약서 특약을 잘 작성해야 하고, 이미 작성된 특약을 잘 보아야 합니다.
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■ 원상회복을 하지 않았을 때 손해는 어떻게 볼 것인가
임차인이 원상회복을 하지 않은 경우, 임대인의 손해를 어떻게 볼 것인지도 문제됩니다.
원상회복 비용 자체는 당연히 문제됩니다. 그런데 그 기간 동안 임대인이 점포를 새로 임대하지 못했다면 차임 상당 손해도 문제될 수 있습니다.
대법원은 임차인의 원상회복의무에는 단순히 점유를 넘겨주는 것뿐 아니라, 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함된다고 보고 있습니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결).
다만 원상회복 지체로 인한 손해가 무조건 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이라고 볼 수는 없습니다. 판례는 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 합리적인 기간까지의 차임 상당액을 손해로 보는 방향입니다(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다27090 판결 등).
정리하면, 임차인이 원상회복을 하지 않았을 때 임대인이 청구할 수 있는 손해는 보통 두 가지로 나누어 봅니다.
첫째, 임대인이 직접 원상복구를 하는 데 들어가는 비용 상당액.
둘째, 임대인이 원상회복을 하는 데 필요한 합리적인 공사기간 동안의 차임 상당액.
또 원상회복비용을 보증금에서 공제하려면 임대인이 임차인에게 직접 원상회복을 요구할 것인지, 아니면 원상회복비용을 지급받거나 보증금에서 공제할 것인지 선택하고 그 의사표시를 해야 합니다.
최근 하급심 판결에서도 임대인이 원상회복비용 지급을 선택하고 이를 보증금에서 공제한다는 의사표시를 한 경우에 공제가 문제된다고 본 사례가 있습니다.
실무상 원상회복의 범위는 계약 해석의 문제이고, 비용은 감정의 문제가 되는 경우가 많습니다. 어느 시설을 철거해야 하는지, 어떤 부분은 기존 시설인지, 어떤 부분은 임차인이 변경한 것인지, 비용이 적정한지는 결국 자료와 감정으로 다투게 됩니다.
낡은 시설을 신품 기준으로 모두 복구할 수 있는지도 문제됩니다. 대법원은 훼손된 물건이 이미 내용연수가 상당히 경과한 낡은 것인데 신품자재로 복구비를 산정하는 경우, 감가상각을 고려해야 한다는 취지로 판단한 바 있습니다(대법원 2009. 6. 25. 선고 2009다24415 판결 등).
따라서 원상회복은 단순히 “원래대로 해놓고 나가라”는 말로 끝나지 않습니다.
계약서, 임대 당시 상태, 기존 시설 인수 여부, 수리·변경 내용, 감정 필요성까지 함께 보아야 합니다.
이 부분은 추후 상가 감정 문제를 다룰 때 다시 자세히 정리해 보겠습니다.
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■ 명도소송은 점유이전금지가처분과 함께 봐야 합니다
임대인이 명도소송을 검토하는 단계에서 반드시 함께 고려해야 하는 것이 점유이전금지가처분입니다.
명도소송은 현재 점유자를 상대로 하는 소송이고, 판결의 효력 역시 그 상대방에게 미칩니다.
그런데 소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기거나, 전대차를 하거나, 사업자 명의를 변경하는 경우 실제 점유자가 달라질 수 있습니다.
이 경우 판결을 받아놓고도 집행 단계에서 “현재 점유자가 다르다”는 문제가 발생할 수 있고, 다시 새로운 점유자를 상대로 소송을 제기해야 하는 상황으로 이어질 수 있습니다.
그래서 명도소송은 점유이전금지가처분과 함께 검토하는 것이 원칙에 가깝습니다.
특히 임차인이 점포를 쉽게 비우지 않을 것으로 보이거나, 전대 가능성이 있거나, 점유관계가 명확하지 않은 경우라면 이를 놓쳐서는 안 됩니다.
물론 모든 사건에서 반드시 신청해야 한다고 단정할 수는 없습니다. 비용, 점유 이전 가능성, 실제 점유관계, 임차인의 태도를 함께 보아야 합니다.
다만 명도소송의 목적은 판결문을 받는 것이 아니라 실제 점포를 인도받는 데 있습니다. 그 점에서 점유이전금지가처분은 실무상 매우 중요한 절차입니다.
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■ 판결 이후 명도 강제집행
점유이전금지가처분과 명도소송을 진행한 뒤, 보증금에서 원상회복비용과 연체차임 등을 공제한 금액을 지급함과 동시에 점포를 인도받을 수 있게 되었다고 해보겠습니다.
그런데 판결문이 나왔음에도 상대방이 꿈쩍도 하지 않는 경우가 있습니다.
이럴 때는 명도 강제집행을 신청해야 합니다.
명도 강제집행은 생각만큼 간단하지 않습니다. 신청만 하면 바로 끝나는 절차가 아닙니다. 집행관과 일정을 조율해야 하고, 열쇠수리공, 증인, 운반 인력, 보관 장소, 보관비용도 문제됩니다. 점포 안에 있는 물건을 어떻게 처리할 것인지도 중요합니다.
실제 최근 수행한 명도 사건 중에는 프랜차이즈 점포를 운영하던 임차인의 점포 안에 임차인의 물건, 프랜차이즈 본사의 물건, 검찰의 압류물건이 함께 섞여 있던 사례도 있었습니다.
▶상가 임차인 차임 연체·연락두절, 건물 인도 가능할까요?｜미지급 차임까지 전부 인용 승소 사례 (클릭)
검찰의 압류물건까지 섞여 있었던 것은 명도집행을 여러 차례 해본 저 역시 처음 겪은 일이었습니다.
다만 점포 안에 있는 물건들에 대해 여러 주체가 각자의 권리를 주장하는 경우는 종종 있습니다. 임차인의 물건인지, 본사의 물건인지, 제3자의 물건인지, 압류물인지에 따라 집행 과정은 달라질 수 있습니다.
명도소송은 판결문에서 끝나지 않습니다. 실제 집행까지 생각해야 합니다.
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■ 권리금 문제가 있는 경우
상가 명도 사건에서 자주 문제되는 또 하나의 쟁점이 권리금입니다.
권리금은 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가로 지급하는 금전 등을 말합니다.
상가임대차법 제10조의3은 권리금과 권리금 계약을 규정하고 있습니다.
상가임대차법 제10조의4는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 등 권리금 회수기회를 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다.
이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생하면 임대인은 손해배상책임을 질 수 있습니다.
대법원도 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선했음에도 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하여 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우, 임대인이 손해배상책임을 질 수 있다고 보았습니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결).
다만 권리금 문제가 있다고 해서 무조건 임차인을 내보낼 수 없는 것은 아닙니다.
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체했거나, 무단 전대 등 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는 경우에는 권리금 보호 문제도 달라질 수 있습니다. 또 권리금 회수 방해가 인정되더라도 손해액 산정은 별개의 문제입니다.
실무에서는 임대인의 어떤 행위가 권리금 회수기회 방해에 해당하는지, 신규임차인을 실제로 주선했는지, 임대인의 거절 사유가 정당한지, 권리금 액수가 적정한지, 손해액을 감경할 사정이 있는지까지 다투게 됩니다.
하급심 판례 중에는 권리금 회수기회 보호규정이 임대인과 임차인 사이의 공평을 도모하기 위한 제도라는 점을 고려하여, 기록에 나타난 여러 사정을 바탕으로 손해액을 감경할 수 있다고 본 사례도 있습니다(서울중앙지방법원 2019. 2. 12. 선고 2017가단5153809 판결).
권리금 문제든, 원상회복 문제든 그 자체만으로도 상담과 소송이 많습니다. 그런데 실제 명도 사건에서는 이 문제들이 서로 얽혀 있는 경우가 많습니다.
그래서 상가 명도소송은 생각보다 간단하지 않은 경우가 많습니다.
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■ 마무리하며
명도소송은 가능하다면 내용증명 단계에서 정리하는 것이 바람직합니다.
소송은 어디까지나 최후의 수단입니다.
다만 명도 사건의 특성상 시간이 길어질수록 임대인의 손해가 누적될 수 있으므로, 단순히 기다리거나 곧바로 소송을 제기하는 방식이 아니라 합의 가능성과 소송 필요성을 함께 검토하는 접근이 필요합니다.
당장은 다소 손해를 보는 것처럼 느껴지더라도, 어느 정도 선에서 서로 양보하여 원만하게 합의하는 것이 결과적으로 양쪽 모두에게 이익이 되는 경우가 많습니다.
실무상 많은 분쟁은 내용증명 단계에서 해지 사유와 정산 기준을 명확히 정리하는 것만으로도 상당 부분 조정됩니다.
이때는 단순한 통보가 아니라, 해지 사유, 보증금 공제 범위, 인도 시점, 원상회복 기준까지 구체적으로 구조화하여 전달하는 것이 중요합니다.
그럼에도 결국 소송을 선택해야 하는 상황이 되었다면, 단순히 임대차관계 해지와 점포 인도만 생각해서는 안 됩니다.
차임연체액 3기의 판단, 해지통보의 적법성, 보증금 공제, 원상회복 범위, 권리금 문제, 점유이전금지가처분, 명도 강제집행까지 전체 흐름을 함께 검토해야 실제 비용과 시간을 줄일 수 있습니다.
상가 명도소송은 판결문을 받는 절차가 아니라,
실제 점포 인도와 금원 정산까지 완결하는 사건입니다.
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