법률사무소 A&P

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 (이하 '집합건물법')은 관리단의 대표자로 '관리인'을 선임하도록 정하고 있습니다(제24조). 그런데 통상 관리인은 1인이 선임되는 바, 선임된 관리인이 관리단의 사무를 독단적으로 처리할 수 있다는 문제점이 발생할 수 있습니다.

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이러한 점을 방지하기 위해, 대부분의 관리단에서는 '관리위원회'를 구성하여 여러 명의 관리위원들이 함께 논의하여 관리단의 사무를 처리하고 관리인의 사무집행을 감독하도록 정하고 있습니다.

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집합건물법에 따르면 관리단이 관리위원회를 설치하기 위해서는 '관리규약'으로 관리위원회에 관한 규정을 미리 정해야 합니다. 관리위원회의 위원은 관리규약에서 별도로 정함이 없다면 관리단집회의 결의를 통해 선출하게 됩니다(집합건물법 제26조의3 제1항, 제2항, 제26조의4 제1항).

이와 같이 관리위원회가 구성되고 규약에서 달리 정함이 없다면 관리인은 집합건물법 제25조에 따른 관리인의 권한을 행사하기 위해서는 관리위원회의 결의를 거쳐야만 합니다(집합건물법 제26조의3 제3항).

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▶ 2. 사실관계

문제가 된 오피스텔은 관리인을 두고 극심한 갈등이 벌어지고 있던 곳이었습니다. 건물이 준공된 후 구분소유자들은 관리규약이 존재한다고 믿고 관리위원회를 설치하여 운영하여 왔는데, 뒤늦게 관리규약이 제대로 설정되지 않았다는 사실이 밝혀지는 바람에 관리위원회를 지지하는 쪽과 관리인을 새로 뽑아야 한다고 주장하는 세력 간에 다툼이 벌어지게 되었습니다.

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설상가상으로 기존 관리인과 위탁관리계약을 체결하였던 관리업체는 새로운 관리인의 지위를 부정하며 관리업무 인수인계를 거부하면서, 기존 관리위원들과 함께 관리단의 사무를 좌지우지하고 있었습니다.

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결국 법원의 임시관리인 선임을 거쳐 관리단집회가 소집되었고, 그 관리단집회에서 새로운 관리인이 선임되었습니다. 관리인은 관리위원들과 관리업체에 대하여 관리업무를 중지하고 관련 자료를 인계할 것을 요구하였으나 이들은 관리사무소를 점거한 채 관리행위를 지속하였습니다. 이에 관리인은 저희에게 의뢰하여 관리행위 중지 등 가처분을 제기하기에 이른 것입니다.

저희는 이 사건에서 관리단을 대리하여 아래와 같이 주장하였습니다.

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■ 이미 법원에 의한 임시관리인이 선임된 이상 그 이전까지 난립하였던 관리인은 자격이 없음

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■ 관리규약이 적법하게 제정되어 있으려면 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻거나 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면결의가 있어야 하는데, 이 사건 관리단에는 위 사실을 입증할 만한 증거가 없음

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■ 관리규약의 존재가 입증되지 않으므로 관리위원회는 애초에 존립 근거가 없음

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법원은 저희의 주장을 받아들여 채무자들은 관리업무를 수행하거나 채권자의 관리업무를 방해해서는 안 되고, 대표자를 대표할 수 있는 직함을 사용해서는 안 되며, 관리업무와 관련된 자료 등을 인도해야 한다는 인용 결정을 내렸습니다.

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오피스텔 관리단에서 적법하지 않은 대표자 또는 관리업체가 관리인의 부재를 틈타 관리업무를 권한 없이 행할 경우, 이 사건과 같이 관리행위중지가처분을 통해 참칭 대표자 등의 행위를 중지시킬 필요가 있습니다.

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또한, 필요할 경우 간접강제 신청을 통해 법원의 결정을 위반할 시 금전적 배상이 이루어지도록 하는 방안도 고려해볼 필요가 있을 것입니다.