법률사무소 A&P

오늘은 상가 관리단과 관련하여 구분소유자들을 대리하여 임시관리인 선임 인용 결정을 받은 성공사례를 소개해 드립니다.

▶ 1. 임시관리인의 필요성 및 요건

오피스텔, 상가와 같은 집합건물에는 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 '관리단'이 당연 설립되고(집합건물법 제23조 제1항), 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행하는 대표자를 '관리인'이라고 합니다.

​

대부분의 집합건물에는 수분양자의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때 분양자에 의해 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회가 소집되거나, 또는 입주 시 구분소유자들이 작성하게 되는 동의서에 의해 서면결의 방법으로 관리인이 선정되는 경우가 많습니다.

​

그러나 간혹 구분소유자들 사이에 또는 분양자와 구분소유자들 사이에 관리인의 지위를 두고 다툼이 벌어지거나, 이미 개최한 관리단집회에서 절차 또는 내용상 하자로 인하여 이미 선출된 관리인의 자격이 없어지는 경우가 종종 있습니다.

​

이러한 경우 관리단 내부의 분쟁이 지속될 가능성이 높은데, 이때 필요한 것이 법원에 의한 임시관리인입니다.

집합건물법 제24조의2에 따르면 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우에는 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있고(제1항),

선임된 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 관리인 선임을 위한 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 합니다(제2항).

▶ 2. 사실관계

문제가 된 집합건물은 부산에 있는 오피스텔이었습니다. 건물이 준공된 후 구분소유자들에 의해 관리단집회가 소집되고, 집회에서 대표자와 관리위원회가 구성되었습니다.

관리업체가 변경되고 기존에 선출된 대표자의 임기가 종료될 무렵 구분소유자들 사이에 관리인의 지위를 두고 격렬한 다툼이 벌어졌습니다.

​

1년 간 서로 다른 관리인을 지지하는 구분소유자들 사이에서 관리단집회가 수차례에 걸쳐 소집되었고,

관리단집회에서 관리인이 선임되더라도 다른 구분소유자들에 의해 곧바로 효력정지가처분이 신청되고는 했습니다.

​결국에는 하나의 관리단에 세 명의 관리인과 두 개의 관리업체가 존재하는 상황에까지 이르게 되었습니다.

▶ 3. 법률사무소 A&P의 대응

저희는 구분소유자들 다수가 지지하는 관리인을 대리하여 이 사건을 담당하였습니다.​

사건을 검토하여 보니, 세 명의 관리인은 모두 제대로 된 자격을 갖추지 못한 것으로 판단되었습니다.

​

관리위원회 의결을 통해 선임된 관리인은 관리규약의 부존재로 인하여 애초에 그 효력이 없었습니다. 또 다른 관리인은 관리단집회 소집 권한이 없는 관리소장에 의해 소집된 관리단집회에서 선정된 것이어서 역시 관리인으로서의 자격이 없었습니다.

​

또한, 저희 측 관리인 역시 절차상 하자로 인하여 관리단집회 효력정지가처분을 통해 그 직무집행이 정지될 것으로 예측되는 상황이었습니다.

이에 저희는, 위 세 명의 관리인은 모두 적법한 관리인이 아니므로 위 오피스텔 관리단에는 현재 관리인이 없는 상황이고,

만약 법원에 의해 임시관리인이 선임되지 않을 경우 구분소유자들 사이에 지속적인 분쟁이 발생할 수밖에 없다는 점을 들어 임시관리인 선임 신청을 하였습니다.

​

법원은 저희의 주장을 모두 받아들여 변호사를 임시관리인으로 선임하는 인용 결정을 내렸습니다.

▶ 4. 결론

한번 관리인 선임에 있어 문제가 생기고 구분소유자들 간의 분쟁이 발생할 경우, 구분소유자들 스스로에 의한 적법한 관리인 선임은 의외로 쉽지 않습니다.

특히 시행사 또는 관리업체 등 집합건물에서 발생하는 각종 이익을 노리고 관리인 선임 건에 뛰어든 단체가 있다면 문제 해결은 더더욱 어렵게 됩니다.

이경우 모든 구분소유자들이 납득할 수 있도록 법원이 선임한 임시관리인을 통해 관리단집회를 소집하는 것이 분쟁의 일회적 해결에 도움이 된다는 점을 명심하시기 바랍니다.