의뢰인은 수도권 주택에 대해 임대차계약을 체결하고 전세보증금을 지급한 임차인이었습니다.
계약 만료를 앞두고 기존 계약을 연장하면서 보증금 일부를 조정하는 감액계약을 체결하였고, 이에 따른 정산 약정도 함께 이루어졌습니다.
또한 보증금 반환에 대비해 보증기관과 전세보증 계약을 체결하고 보증서를 발급받은 상태였습니다.
그러나 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않은 채 연락이 두절되었고, 의뢰인은 보증기관에 보증이행을 청구하였습니다.
하지만 보증기관은 보증금 정산 여부와 계약의 진정성을 문제 삼으며 지급을 거절하였고, 이에 의뢰인은 법률사무소 A&P를 찾아주셨습니다.
✔ 감액계약 체결 경위 및 기존 임대차 관계의 연속성 정리
✔ 단순 금전 이동이 아닌 전체 거래 구조 중심으로 사건 재구성
✔ 계약이 형식이 아닌 실질적으로 유효하게 유지되고 있음을 입증
✔ 보증기관의 ‘허위 계약 주장’에 대해 사실관계 및 거래 흐름으로 반박
✔ 임차인의 점유·거주 상태를 근거로 권리 유지 여부 적극 주장
✔ 보증 약관 해석의 한계를 지적하고 과도한 책임 제한 논리 반박
법원은 해당 임대차계약이 실제 합의에 따라 체결된 유효한 계약이라고 판단하였으며, 일부 사정만으로 이를 허위 계약으로 볼 수 없다고 보았습니다.
또한 임차인의 권리 역시 실질적으로 유지되고 있다고 인정하였습니다.
그 결과, 보증기관의 보증금 지급 의무가 인정되는 판결이 선고되었습니다.
※ ‘보증이행 청구’란 보증기관이 임대인을 대신하여 보증금을 지급하도록 요구하는 절차를 의미합니다.
✔ 본 사건은 감액계약이라는 이유만으로 보증 책임이 부정되지 않는다는 점을 명확히 한 사례입니다.
✔ 임대차계약의 유효성은 형식적인 금전 이동 여부가 아니라 거래의 전체 구조와 실질을 기준으로 판단된다는 점을 확인하였습니다.
✔ 임차인의 권리 역시 주민등록 등 형식적 요소가 아닌 실제 점유와 생활관계를 중심으로 판단된다는 점을 보여줍니다.
✔ 공적 보증기관이라 하더라도 약관을 근거로 책임을 과도하게 제한할 수 없다는 점을 확인한 의미 있는 판결입니다.
이와 같은 전세보증금 반환 분쟁은 단순히 보증기관의 지급 여부만으로 판단할 문제가 아니라,
계약의 실질과 권리관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
특히 감액계약이 포함된 경우에는 보증 자체가 부정되는 사례도 많아,
초기 대응 단계에서 계약 구조와 거래 흐름을 정확히 정리하는 것이 매우 중요합니다.
이미 보증금 반환이 지연되고 있거나, 보증기관으로부터 지급 거절 통보를 받은 경우라면
현재 상황에 맞는 대응 방향을 신속히 확인할 필요가 있습니다.
상담이 필요하신 경우
032-882-0070으로 연락 주시면
사건 내용을 검토하여 진행 방향을 안내드립니다.
