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SBSBiz 픽업 트렌드 스페셜 - 부동산 분쟁 현명하게 대처하는 방법
A&P
2022-11-07
조회수 289
안녕하세요.
법률사무소 A&P입니다.
지난 11월 7일 월요일에 SBSBiz 채널 픽업 트렌드 스페셜 프로그램에 법률사무소 A&P 세 분의 변호사님이 방송에 출연하였습니다.
"부동산 분쟁 현명하게 대처하는 방법!"을 주제로 이창선 변호사님, 최나빈 변호사님, 안예리 변호사님이 부동산 분쟁과 관련하여 알기 쉽게 인터뷰를 진행하였습니다 :)
최나빈 변호사님은 최근 법률사무소 A&P에서도 수없이 진행하고 있는 갭투자 사기, 전세 보증금 사기와 그에 따른 대처 방법, 전세 보증금 반환 보증보험 가입 시 유의할 점에 대하여 알려드렸습니다.
신축 빌라의 경우 거래 사례가 전무해 제대로 된 시세를 알 수 없어 감정평가액이 부풀려지기 쉽다는 점이 악용되고 있는데요.
일단 비싼 전세 가격으로 세입자를 들인 후 제삼자에게 매각하는 방식으로 만일 전세 계약 만료 시점에 다른 세입자를 구할 수 있다면 다행이지만, 초기 전세금이 비정상적으로 높게 책정되어 세입자를 못 구할 경우 전세금을 돌려받지 못할 수도 있어 문제가 됩니다.
전세 사기의 대처 방법은 전세 시세를 알기 어려운 매물은 가급적 피하되 부득이 입주를 원한다면 반드시 주택도시보증공사 등 기관을 통해 전세금반환 보증보험에 가입해야 합니다.
하지만 이 전세보증금 반환보험을 가입할 때도 유의할 것이 있는데요.
보증한도가 정해져 있다고 하더라도 전세로 들어갈 집의 시세보다 전세 보증금이 낮아야 하는 것이 첫 번째입니다.
다음으로 선순위 채권이 있다면 전세보증금과 선순위 채권을 더한 가격 또한 집 시세보다 적어야 보증보험 가입이 가능하다는 것입니다.
안예리 변호사님은 보증효력 미발생으로 인한 보증보험 미지급 건수에 대하여 전세 보증금을 못 돌려받은 경우의 사안을 설명하고, 법률사무소 A&P에서 진행한 소송에 대해 알려드렸습니다.
세입자 A씨가 이사 하루 뒤 전입신고를 했다는 이유로 전세보증금 반환 보험금 지급이 거부된 사안이었는데요.
A씨는 이후 변호사를 선임해 재차 보증금 지급을 신청했지만, 주택도시보증공사측은 “집주인이 변경되면서 수십억 원의 가압류가 걸리는 등 권리관계가 보험 가입 당시랑 상이해졌고, 세입자의 전입신고가 늦어 권리 침해의 가능성이 생겼다”면서 “약관을 위반한 사안인 만큼 보증금 지급이 불가능하다"라고 거절하였습니다.
당시 세입자가 위배한 약관은 ‘제13조에 따른 보증채무 성립 요건(대출 실행일에 전입신고 및 확정일자를 갖춰야 한다. 이를 갖추지 못하여 전세보증금에 권리침해가 발생한 경우 보증채무의 효력이 발생하지 않는다.)’이었습니다.
이에 저희 법률사무소 A&P에서는 주택도시보증공사와 소송을 통해 해당 약관은 임차인에게 지나치게 불리한 조항이어서 약관규제법에 위반될 소지가 있고,
임대인 변경 및 전입신고 지연과 관련하여 아직 근저당권 설정 등 권리 침해가 없었던 시점에 전입신고를 한 경우에는 대항력이나 우선변제권 상 아무런 문제가 발생하지 않기 때문에 임차보증금을 지급하여야 한다는 주장을 하였습니다.
이후 이를 받아들인 주택도시보증공사 측에서는 보증금 전액을 지급하였습니다.
마지막으로 현재 법률사무소 A&P에서 진행중인 주상복합상가 분양 분쟁과 전세 사기의 예방 방법에 대하여 이창선 변호사님이 알려드렸는데요.
먼저 주상복합상가 분양 분쟁은 상업시설 중 다수의 점포에서 대형 기둥이 발견된 사건입니다.
그런데 기둥이 존재한다는 사실은 분양계약 당시에 고지되지 않았고, 제공된 설계도면에도 기둥인지 여부를 알아보기 어렵게 표시되어 있었습니다.
저희는 이렇게 피해를 본 수분양자들을 대리해서 시행사를 상대로 집단소송을 제기할 준비를 하고 있습니다.
기둥의 존재와 크기는 분양대금에 큰 영향을 주는 요소입니다. 업종 선택과 임대료 결정에도 상당한 영향을 미치게 됩니다.
따라서 분양자는 사전에 기둥의 존재 사실을 설명해야만 합니다.
설령 홍보용 도면에 사각형으로 기둥을 표시했다고 하더라도 수분양자는 그 표시가 기둥을 의미하는지, 또는 전용면적에서 어느 정도 비율을 차지하는지 알 수 없습니다.
이런 이유로 다수의 판례는 시행사의 손해배상책임 또는 계약해제로 인한 매매대금 반환을 인정하고 있습니다.
부동산의 경우 큰돈이 오고가기 때문에 꼼꼼하게 확인해야 할 안전조치들이 있는데요.
부동산 거래 시 피해를 입지 않기 위해선 어떻게 해야 할까요 ?
① 전세 물건의 시세를 먼저 확인하셔야 합니다.
전세금이 시세의 80%를 넘는다면, 경매로 넘어갈 경우 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
다음으로, 전세계약시 등기부등본을 확인해서 ② 지금 계약하는 임대인이 현재 집 소유자가 맞는지, 그리고 ③ 전세 물건에 이미 설정된 근저당권이 있는지를 확인하셔야 합니다.
④ 보증금은 꼭 임대인 명의 통장으로 입금하셔야 합니다. ⑤ 보증보험도 가입하시는 것이 좋습니다.
마지막으로, ⑥ 특약을 작성하는 게 필요합니다.
전세사기를 방지하기 위해, ‘잔금 입금일 다음 날 자정까지 임대인은 현재의 권리관계 상태를 유지한다’라는 문구를 기재하셔야 합니다.
또한, ‘잔금 입금 후 임대인 변경 시에는 임차인에게 이를 사전에 통지하고, 새로운 임대인에게 체납 세금이 있을 경우 본 계약을 해지하고 임대인은 보증금을 반환한다.
위 특약을 어길 시 계약은 자동해지되며, 임대인은 즉시 전세금을 반환해야 한다’라는 문구를 추가하시는 게 좋습니다.
