저희 A&P가 여러분과 함께 해결해 나가겠습니다.
상가 기둥으로 인한 계약 취소/해제 및 90% 손해배상 성공사례
오늘은 저희 사무실에서 긴 시간 다퉈왔던 인천 주상복합 상가 기둥으로 인한 취소/해제 소송 및 기둥으로 인한 손해배상 소송의 1심 판결 결과에 대해 소개해드리겠습니다.
이번 판결은 상가 분양에서 발생할 수 있는 기둥 문제를 법적으로 해결한 중요한 사례로,
인천뿐만 아니라 서울, 대구 등 여러 지역에서 유사한 상가 분쟁으로 고민하고 계시는 많은 분들에게 도움이 되길 바랍니다.
▶ 1. 상가분양사기
상가가 준공되기 전에 분양이 이루어질 경우, 수분양자는 분양안내문, 모델하우스에 설치된 입체 모형, 평면도 등을 통해서만 구조나 형태를 파악할 수 있습니다.
이때, 시행사는
반드시 구체적인 구조와 내부시설에 대한
설명을 제대로 고지해야 합니다.
시행사 측에서는 도면이나 카탈로그 등에 '■' 표시가 기둥을 의미하는 것이라며 충분히 기둥의 존재를 알았거나 알 수 있었음을 주장하며 사안의 쟁점이 됩니다.
상가 분양 과정에서 시행사가 기둥의 존재를 적절히 고지하지 않았을 경우, 이로 인해 상가 객실의 사용가치와 교환가치를 실제보다 높게 평가하여 분양계약을 체결한 경우,
수분양자는 이에 대한 계약취소 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
"부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다. 고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 원고들로서는 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다." - 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 참고 - |
▶ 2. 상가 기둥으로 인한 취소 및 해제 소송 - 전부 해제
가) 기존 판례의 경향
기존 판례에서는 해제를 인정하기 위해 고지의무 위반과 기둥으로 인해 계약의 목적 달성이 불가능해야 합니다.
상가 분양 계약서에서의 목적은 결국 임차와 그에 따른 임차료라고 할 수 있습니다.
임차가 이루어진 경우, 계약 목적이 달성된 것으로 간주되므로 취소/해제를 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
나) 저희 의뢰인들의 경우
저희 의뢰인들은 아쉽게도 위 요소를 모두 갖춘 호실이 없었습니다.
특히, 취소/해제를 청구한 4개 호실 중 1개를 제외하고는 모두 임차가 된 상황이었습니다.
따라서 기존 판례를 그대로 따르기 어려운 상황이었습니다.
다) 법률사무소 A&P의 대응 전략
저희는 ①고지의무 위반과 ②기둥의 크기 및 위치를 강조했습니다. 상가 분양계약에서, 분양자는 기둥의 크기와 위치에 대해 명확히 고지할 의무가 있습니다.
이 의무를 위반할 경우, 계약 해제의 근거가 될 수 있습니다.
기둥이 상가의 주요 공간을 차지해 임대에 큰 지장을 초래했음을 주장하며, 잔금 지급이 계약유지 의사가 아님을 명확히 했습니다.
그 결과, 임차가 된 3개 호실을 포함해 4개 호실 모두 취소가 인정되었고, 소송비용도 상대방이 100% 부담하게 되었습니다.
▶ 3. 상가 기둥으로 인한 손해배상 소송 - 손해배상 인정, 감정 결과의 90% 배상 판결
가) 기존 판례의 경향
기둥의 크기가 작거나 벽면에 붙어있는 경우 손해배상이 인정되지 않는 경향이 있습니다.
또한, 수치로 표현되지 않는 손해는 인정받기 어렵습니다.
나) 저희 의뢰인들의 경우
기둥의 크기가 작은 호실들이 많았기에 손해배상이 인정될 가능성이 낮았습니다.
그러나 저희는 기둥 외에도 방화벽 등의 요소로 인한 피해를 적극적으로 주장했습니다.
다) 법률사무소 A&P 대응 전략
저희는 각 호실의 기둥 크기 차이를 고려하여 청구취지를 다소 높게 책정했습니다.
감정 현장에서는 기둥과 방화벽 등으로 인한 피해를 주장하며, 가시성 침해를 확인한 뒤 감정보완을 신청했습니다.
결과적으로, 기둥 크기가 작은 호실 또한 손해배상이 인정되었고, 감정결과의 90%를 승소하였습니다.
4. 판결:
기둥으로 인한 상가 분양 계약 해제/취소 - 전부 승소
기둥으로 인한 손해배상 - 감정가액의 90% 배상 판결
최종적으로 재판부는 저희의 주장을 받아들여 '상가 내부에 기둥이 존재하는지 여부는 분양대금의 결정이나 분양 후 활용가능성 및 경제적 가치에 상당한 영향을 주는 요소'라며
피고의 고지의무 위반으로 부작위에 의한 기망행위를 인정하였고, 저희 의뢰인 4명에 대해 상가 공급 계약의 취소와 분양대금을 부당이득으로 반환하라는 판결을 내렸습니다.
이에 따라 감정비용과 변호사비용 등 소송비용은 상대방이 100% 부담하게 되었습니다.
또한 저희가 청구한 30여개 이상 호실에 대해 책임 제한을 고려한 불법행위로 인한 손해배상액의 90%가 인정되었습니다.
이와 함께 감정비용과 변호사비용 등 소송비용의 90%도 상대방이 부담하게 되었습니다.
▶ 5. 마무리
기둥이 상가의 구조에 미치는 영향은 상당하기 때문에, 이를 명확히이해하고 대응하는 것이 중요합니다.
상가 분양과 관련된 법적 문제는 복잡하고 어려울 수 있지만, 권리를 주장하고 보호하는 것이 중요합니다.
저희는 앞으로도
여러분의 권리를 지키기 위해
최선을 다할 것입니다.
언제든지 상담이 필요하시다면 문의주시기 바랍니다.
감사합니다.
