저희 A&P가 여러분과 함께 해결해 나가겠습니다.
집합건물 참칭 관리인이 관리인과 관리업체를 상대로 관리행위중지가처분 신청 제기 - 각하 성공사례
오늘은 상가 관리단과 관련하여 참칭 관리인이 관리인과 관리업체를 상대로 제기한 관리행위중지가처분 신청 사건을 방어하는 데 성공한 사례를 소개해 드립니다.
아파트, 오피스텔, 상가와 같이 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용할 수 있는 건물을 집합건물이라 하고,
그 이용 및 관리에 관하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 」 (이하 '집합건물법')의 적용을 받게 됩니다.
그리고 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면(즉 개별 호실에 관해 구분소유자들이 소유권이전등기를 마치면) 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 '관리단'이 설립됩니다(집합건물법 제23조 제1항).
관리단은 법적으로 비법인사단의 성격을 가지는데, 관리단이 법적 단체로서 실제 활동하기 위해서는 대표자인 '관리인'을 선임해야 합니다.
관리인의 선임은 관리단집회에서 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수의 의결로써 하거나, 또는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상에 의한 서면결의로써 이루어지는 것이 일반적입니다.
문제가 된 집합건물은 상가 건물이었습니다.
건물이 준공되고 구분소유자들은 관리단집회를 소집하여 적법하게 관리인 '갑'을 선임하였습니다.
관리인 '갑'은 기존에 상가 건물을 관리하였던 관리업체와의 위탁관리계약을 연장하였습니다.
비슷한 시기에 관리업체 운영권을 노린 또 다른 업체는 자신들을 밀어줄 수 있는 관리인을 선임하기 위하여 관리인과 관리업체 몰래 상가 임차인들로부터 서면결의서를 받았고, 그 서면결의가 전체 구분소유권 및 의결권의 80%를 넘었다며 'A'가 관리인이 되었다고 주장하였습니다.
그러면서 A는 '갑'과 관리업체를 상대로 관리행위를 중지할 것을 요구하는 '관리행위중지가처분'을 신청하였습니다.
▶ 3. 법률사무소 A&P의 대응
저희는 피신청인인 '갑'과 관리업체를 대리하여 이 사건을 담당하였습니다.
참칭 관리인 A는 자신이 서면결의를 통해 적법한 관리인으로 선임되었다고 주장하였으나, 저희는 A가 관리인이 아니므로 이 사건 가처분신청은 적법한 대표자가 아닌 자가 관리단을 대표하여 제기한 것으로서 부적법 각하되어야 한다고 대응하였습니다.
저희의 논지는, 참칭 관리인 'A'가 임차인들로부터 서면결의를 받은 후, 이를 알게 된 '갑'과 관리업체는 위 서면결의를 철회하는 통지서를 관리사무소에 제출하였고, 이는 유효한 철회의 의사표시이므로 A가 받은 서면결의서는 구분소유자 및 의결권의 80%에 미달한다는 것이었습니다.
이에 법원은, 서면결의 방법에 의한 재건축결의에 있어 재건축결의가 유효하게 성립하기 전까지는 그 동의를 철회할 수 있고, 철회의 의사표시는 규약이나 정관에 다른 정함이 없는 한 일정한 절차와 방식에 따라야 하는 것은 아니며, 철회 의사를 분명히 추단할 수 있는 행위나 외관이 있는 것으로 충분하다는 판례를 근거로 하여(대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다83533, 83540 판결),
저희가 주장한 서면결의 철회 통지서가 유효하게 참칭 관리인 측에 도달하였다고 판단하였습니다.
따라서 참칭 관리인 A가 받은 서면결의서는 집합건물법 제41조 제1항의 요건을 충족하지 못하였으므로 A가 제기한 위 가처분신청 역시 적법한 대표자가 아닌 자가 제기한 것으로서 부적법한 것이 된다며, A의 신청을 각하하였습니다.
▶ 4. 결론
상가, 오피스텔 같은 집합건물의 경우 아파트와 달리 관리단, 관리인에 대한 분쟁이 빈번하게 일어납니다.
실제 그곳에 거주하고 활동하는 분들이 구분소유자가 아니라 임차인이기 때문에 임차인과 구분소유자 모두 관리인이 누구인지에 관해 큰 관심을 가지지 않으며, 관리단을 규율하고 있는 집합건물법의 규정이 매우 느슨하기 때문입니다.
따라서 집합건물과 관련 없는 자가 건물 관리에서 발생하는 이득만을 노리고 관리인이 되는 경우가 잦은바, 이런 분쟁을 방지하기 위해서는 미리 관리단 구성부터 법률전문가의 조력을 받아야 하며,
일단 분쟁이 발생했다면 최대한 경험 있는 변호사에게 사건을 의뢰하는 것이 필요할 것입니다.
