법률사무소 A&P

오늘은 최근 사건 중 기억에 남는 의뢰인 분의 사건인 "전세 계약 실행 전 합의 해제로 계약금 반환 추가 성공사례"를 소개드리고자 합니다.​

많은 사건 중에 가장 기억에 남는 이유는

가까운 곳의 수많은 변호사들을 뒤로하고 멀리 서울에서 두 시간이나 걸려 와주셨다는 점(물론, 타지방 분들도 많이 오시지만 서울에서 오시는 경우는 흔하지 않더라고요),

그리고 의뢰인 분들은 젊은 부부셨는데 같이 오신 어머님까지 모두가 너무 순수하고 좋으신 분들이라 더욱 기억이 납니다.

물론, 소송을 통하지 않고도 잘 해결되어 더욱 뿌듯하기도 했습니다.

▶ 의뢰인 후기

이번 사건을 소개하자면 지난번에 소개해 드린 전월세 계약금 반환 사건들 보다 조금 더 복잡하고 어려운 상태였습니다. 

또한 전세보증보험(HUG) 가입이 가능했기에 얼핏 보면 문제가 없어 보이기도 해 더욱 어려웠던 것 같습니다.

▶ 사건의 개요

의뢰인분들께서는 매매가 시세 4억 정도의 빌라 전세계약을 하시고 그중 일부를 가계약금과 계약금의 명목으로 지급하신 상태이고, 계약금 반환을 원하고 계셨는데요.

의뢰인분들이 이 집을 계약하게 된 이유는 다음과 같았습니다.

1. 우선 집의 위치, 환경 등이 마음에 들었고

2. 공인중개사분께서 집을 보여주실 당시 공실이며 언제든 입주가 가능하며

3. 전세보증보험(HUG) 가입이 가능하며 임대인은 이에 협조할 뿐 아니라 가입이 불가능할 시 계약금을 반환해 주겠다고 공인중개사 분과 임대인 분이 설명하셨고

4. 등기부등본 을구에 아무것도 잡혀있지 않은 깨끗한 집, 즉 근저당 등이 설정되어 있지 않은 집이라는 점이었습니다.

적어놓고 보니, 저 또한 이 집이 탐날 것 같은데요.

요즘 서울에 괜찮은 전셋집 얻기가 매우 힘든데, 서울 그중에서도 생활이 편리한 강남 부근이었기 때문에 다른 문제만 없다면 의뢰인 분들 역시 계약하지 않을 이유가 없었다고 생각됩니다.

그럼에도 계약금 반환을 원하시고 계시니 과연 무엇 때문이었을까요?

▶ 사건의 발달

우선 의뢰인분들께서 말씀해 주신 가장 큰 이유는 이렇습니다.

"공실이라 하였는데, 확정일자를 받고 전입신고를 하려고 가보니 이미 전입되어 있는 세입자가 있었다"라는 것입니다.

그리고 계약서를 자세히 보니, 공인중개사분의 가계약 당시 설명과는 달리 현재 세입자가 살고 있으며 그 전세보증금 액수는 의뢰인분들의 전세보증금 액수와 정확히 같았습니다.

자세히 설명드리기에 앞서 미리 말씀드리고 싶은 것은 이 사건의 임대인과 공인중개사분들이 흔히 말하는 전세사기의 의도가 있었던것은 아니라는겁니다.

또한 저희 의뢰인분들 역시 계약서를 자세히 검토하지 않은 과실이 있음을 말씀드립니다.

그럼에도, 제가 보기에 곧 설명드릴 여러 가지 이유로 이 집에 들어가는 것은 위험한 상황이었고, 과실이 조금 있단 이유로 그 위험을 모두 감수할 수는 없는 노릇이었습니다.

▶ 문제점 파악

자, 그럼 이제 제가 파악한 여러 가지 문제점들을 설명드려 보겠습니다.

이 집은 우선, 매매 시세가 전세보증금과 차이가 없습니다. 요즘 전세 사기가 많이 문제 되니 전세가가 매매가의 80% 이상 혹은 70% 이상의 전셋집은 위험하다는 얘기를 많이 들어보셨을 겁니다.

맞습니다. 경매의 위험성을 고려한 것인데요, 그런데 현실은 안 그런 집 찾기가 너무 어렵지요.

이 집 역시 매매 시세 4억에 전세보증금 3억 9천만 원, 즉 매매가 대비 전세가 100%에 가깝습니다.

이럴 경우 집값이 오르면 괜찮으니, 만일 집값이 떨어진다면 어떻게 될까요?

다른 근저당이 없다고 하여도 경매를 하게 된다면 전세보증금을 모두 돌려받기 어려울 것입니다.

물론, 임대인분이 재산적 여력이 있다면 괜찮을 수 있는데, 그렇다면 이 집은 어떨까요.

등기부 등본과 전입세대 열람원을 비교하여 보니 임대인이 소유권 취득한 날(등기)과 현 임차인의 전입신고가 같습니다.

이 말인즉, 임대인은 장래 매수인으로서 현 임차인과 전세 계약을 하였고, 현 임차인으로부터 받은 전세보증금 3억 9천만 원에 자신의 돈 1,000만 원을 더해 이 집을 구입했을 가능성이 큽니다.

즉, 갭투자 물건으로 임대인 분의 재산적 여력을 기대하기 어려운 상황인 것이죠.

위험 요소는 또 있었습니다. 분명 처음 집을 보러 갔을 때 공실이며, 언제든 입주 가능하다는 소리를 공인중개사분께 들었는데 전입신고를 하러 가서야 이 집에 현 임차인이 아직 전출이 되지 않은 채로 전입신고가 되어 있다는 것을 알게 되었다고 앞서 말씀드렸죠.

이게 무슨 의미일까요.

아직 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못했다는 소리겠지요. 계약기간 만료 전 개인적 사정으로 이사를 가게 된 현 임차인은 계약 해지와 함께 전세보증금 반환을 요청했을 것이고, 아마 복비는 본인이 부담한다고 하였겠지요. 

그러나 임대인분께서는 해주고 싶어도 전세보증금을 반환해 줄 수가 없습니다. 앞서 받은 전세보증금은 이 집을 구입하는 데 사용하셨을 것이거든요.

물론 계약 후 보증금 반환은 새로운 임차인에게 받을 돈으로 하실 예정이셨을 것이고요.

현 임차인 분 입장에서는 이미 집을 비운 마당에, 전세금을 돌려받기 전까지는 전출을 할 수없었던 것입니다.

현 임차인분도 이미 위험한 계약을 하신 것입니다.

집값이 떨어져서 다음 들어오실 분이 3억 5천 전세금이 한계라면 아마 4천만 원 받기가 쉽지 않으실 거예요.

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자, 그렇다면 여기서 의문이 드실 거예요.

전세보증보험(HUG)이 있지 않냐는 것인데요. 물론 이 집은 전세보증보험 가입이 가능했습니다.

좀 이상하지요? 4억 시세 집에 3억 9천 전세보증금인데 가입이 가능하다니.

허그는 갭투자의 경우 보증금 반환을 떠맡을 경우를 방지하기 위해 공시지가의 150%가 넘는 전세보증금의 경우 보험 가입을 못 하게 하는 방법을 마련해 놓았습니다.

이 집은 갭투자 집이기에 150%가 당연히 넘습니다. 그런데 어떻게 가능했을까요?

글이 너무 길어지니, 오늘은 여기까지하고, 다음 포스팅에서 이어서 말씀드리도록 하겠습니다. 

이야기가 나온 김에 제가 생각하는 "HUG제도의 문제점"도 조심스레 다음 포스팅에서 말씀드려보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

그럼 오늘은 이만 인사드리겠습니다.