저희 A&P가 여러분과 함께 해결해 나가겠습니다.
빌라왕 전세사기 임대인 사망, HUG 허그(주택도시보증공사) 전세보증금반환소송 전액 반환 합의 성공
오늘은 전국적으로 화제가 되었던 '원조 빌라왕' 김 모 씨 사건의 전세사기 피해를 입은 의뢰인분이
일명 '빌라왕' 김 모 씨 사건이란 수도권 일대에서 바지사장으로 명의를 대여해 주며
무자본 갭투자 방식으로 1,000채가 넘는 빌라와 오피스텔 등을 소유하였던 김 모 씨가 22년 10월 갑자기 사망하였고,
수십억 원의 세금과 3천억 원이 넘는 보증금 채무를 남기며 무려 1,669명의 임차인들이 피해를 입은 사건입니다.
사망한 '빌라왕'은 1년이 넘는 기간 동안 상속 문제가 해결되지 않았고,
심지어는 세입자들이 거주하는 집 다수가 경매로 넘어가기도 하며 법적 후속 절차를 진행하지 못하여 피해자들의 피해가 막심한 상황이었습니다.
허그 전세 보증보험에 가입되어 있다고 하더라도 임대인이 사망한 경우 상속자가 정해지지 않으면 그 기간 동안 구상권을 청구할 수 없었고, 임대인이 법인이라면 보증 연장이 불가능했었습니다.
즉, 절차에 따라 시간이 필요하며
보증금반환은 늦어질 수밖에 없었습니다.
저희 의뢰인의 경우에는 빌라왕 김 모 씨의 '대리인'으로 연락을 주고받았던 부동산컨설팅업체 직원 A 씨가 적법한 임대인의 대리인이 아니라며 HUG 측에서 보증금반환을 거부한 상황이었습니다.
아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
법률사무소 A&P를 찾아주신 의뢰인분은 인천의 한 아파트에 전세 매물을 구해 임차인으로 임대차계약을 체결하였습니다.
이때 의뢰인은 보증금 중 일부를 전세대출받아 마련하였고 같은 날 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증에 가입하며 '전세금안심대출보증계약'을 체결하였습니다.
의뢰인은 보증금 전액을 기존 임대인에게 지급하고, 입주와 동시에 전입신고를 마쳤습니다.
그러나 5일 후 임대인이 빌라왕 김모씨의 주식회사로 변경되었고, 의뢰인은 약 1년가량 임대인 변경 사실을 모른 채 지내왔습니다.
빌라왕 김모씨는 연락이 되지 않았고, 의뢰인은 임대차계약 종료 약 3개월 전 대리인 A씨에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 문자메시지와 전화를 통해 통지하였습니다.
그러나 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고, 빌라왕 김모씨 주식회사는 임대차보증금을 반환하지 않았고
대리인 A씨는 임대차보증금을 반환하기 어려운 상황이니 보증계약을 통해 주택도시보증공사로부터 보증금을 지급받으라고 안내하였습니다.
의뢰인은 주택도시보증공사에 보험금 지급 신청을 하였으나, HUG측에서는 대리인 A씨가 '객관적으로 증명된 임대인의 대리인'이 아니라는 이유로 의뢰인의 보증이행 청구를 거절하였습니다.
이에 의뢰인은 임대인 빌라왕 김모씨에게 내용증명을 보냈으나 답변은 없었고, 빌라왕 김모씨는 22년 10월 사망소식이 전해졌습니다.
주택도시보증공사 측에서는 임대인의 상속인에게서 임대차계약 종료확인서를 받아오거나 변경된 임대인이 적법한 대리인이라는 증거를 제출하라는 입장을 취하였고,
허그에서 보증할 수 있는 기한은 만료되어 의뢰인분은 은행 대출도 더 이상 연장할 수 없는 상황이었습니다.
전세사기 피해자인 의뢰인분을 위해 체계적인 대응은 필수적이었습니다.
이에 저희는 아래와 같이 대응을 준비하였습니다.
1) 대리인 A씨의 회사와 대리인 A씨에게 내용증명 발송
- 빌라왕 김모씨 주식회사와의 임대차계약에 관한 대리권 존부
일단 임대차계약은 묵시적 갱신이 된 것으로 보고, 대리인 A씨에게 임대인을 대리할 만한 권한이 있었는지 확인 절차가 필요하였기에 대리인 A씨와 대리인 A씨의 회사에 내용증명을 발송하였습니다.
대리인 A씨에게 어떠한 대리인 자격이 인정되었다면, 이를 근거로 주택도시보증공사에 대한 소 제기가 가능하기 때문입니다.
2) 빌라왕 김모씨 주식회사와 김모씨에게 내용증명 발송
- 임대차계약 종료 확인 및 임대차계약 해지 건
3) 빌라왕 김모씨의 주식회사를 피고로 한 임대차보증금 청구의 소 제기 - 승소
이후 빌라왕 김모씨 주식회사를 상대로 임대차보증금 청구의 소를 제기하였고, 빌라왕 김모씨의 사망으로 법원의 보정명령을 통해 특별대리인 선임신청을 검토하였습니다.
그러던 중 빌라왕 김모씨의 법인에 새로 위임한 임시이사가 결정되어 당사자 표시를 정정하였고 선고기일이 지정되어 저희의 청구취지 그대로 판결이 선고되었습니다.
4) 주택도시보증공사를 주위적 피고로, 대리인 A씨와 대리인 A씨의 회사를 예비적 피고로 한 보증금반환청구 소송 제기 - 합의
허그에서 보증금반환을 거부하고 있는 이유는 대리인 A씨가 "객관적으로 증명된 임대인의 대리인"에 해당하지 않는다는 것이었습니다.
이에 저희는 반박할 객관적 증거자료를 취합하고 위와 동시에 주택도시보증공사를 주위적 피고로, 대리인 A씨와 대리인 A씨의 회사를 예비적 피고로 한 보증금반환 소송을 제기하였습니다.
A씨를 대리인으로 보며 적법한 절차로 임대차계약이 종료되었으니 빌라왕 김모씨 주식회사가 보증금을 반환하지 못함으로써 보증사고가 발생하였고, 허그는 전세금안심대출보증 약관에 따라 보증금을 지급해야 할 의무가 있다고 주장하였습니다.
또한 대리인 A씨가 빌라왕 김모씨 회사의 적법한 대리인이 아니라고 판단될 경우 민법 제136조 및 제135조에 따른 무권대리인에 해당하여 민법에 따라 손해배상책임을 져야 하며 대리인 A씨의 회사 역시 민법 756조에 따른 사용자책임을 져야 한다고 주장하였습니다.
일반적인 경우 임대인이 사망하였다면 상속인이 임대차계약을 승계받아 상속받기에 큰 문제가 되지 않습니다. 만약 상속인이 보증금반환을 해줄 수 없다고 하여도 보증금반환소송을 통해 반환받을 수 있습니다.
23년 10월 국토교통부에서 부동산 임대차계약 체결 시 임대인이 사망했을 경우 상속 절차가 완료되지 않더라도 피해자가 경매 등의 후속절차를 원활하게 진행할 수 있도록 정기 공고를 통해 피해자를 모집하고,
상속재산관리인 선임 심판청구 절차비용을 지원한다고 발표하였습니다.
현재는 국가차원에서 전세사기 피해자들에 대한 법률지원을 강화하고 있습니다만 복잡한 절차와 조건이 필요하기에 어려움을 호소하시는 임차인분들이 여전히 많습니다.
나날이 늘어가는 대출 이자에 대한 걱정과 큰 금액의 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안감으로 고통받고 계신다면 신속한 대응이 필수적입니다.
법률사무소 A&P에서는 다수의 보증금반환소송을 진행하고 있으며, 보증보험사와의 소송 경험과 다양한 유형의 사안을 접하며 의뢰인분들이 하루빨리 소중한 전세보증금을 되찾으실 수 있도록 구성원 모두가 노력하고 있습니다.
궁금한 사안이 있으시다면 언제든지 아래의 연락처로 문의주시기 바랍니다.
감사합니다.
